다가구주택 선순위 강제경매 질문드립니다.

Question

안녕하세요, 거주중인 다가구주택(다중주택) 건물에 타 은행에서 강제경매를 건 상황입니다.

저희 건물은 16세대인데, 모든 세입자가 입주할 당시 근저당이 없어

모든 임차인이 선순위이고 대항력이 있는 상황입니다.

이 경우 경매에서 저희 건물을 사는 낙찰자는 모든 세입자의 보증금을 떠안고 건물을 사야 하는 것이 맞을까요?

만약 건물이 10억에 팔리고, 모든 임차인 보증금 합이 15억이라면 나머지 5억은 건물을 산 낙찰자에게 요구할 수 있는지 궁금합니다.

또한 지금같은 경우에는 낙찰자가 보증금을 다 떠안아야 하기 때문에 경매에서 유찰되어 취소되는 경우가 많다고 하던데 맞을까요?

경매에서 계속 유찰된다면 보증금을 받을 수 있는 방법이 뭐가 있을지 문의드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 모든 임차인이 대항력을 갖춘 상황이라면 낙찰인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 낙찰인이 임차인들을 상대로 건물명도를 구하려면 임차인의 보증금을 지급해야 합니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인들이 많다면 계속해서 유찰될 가능성이 높습니다. 임대인이 해당 건물 외에 다른 재산이 없다면 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 민사소송을 제기해서 판결을 받은 후 임대인을 상대로 재산명시신청, 재산조회신청을 해서 재산 내역을 파악해보는 방법도 고려해볼 수 있겠습니다.

대항력 있는 임차인에 대해서는 낙찰인이 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인의 건물인도의무와 낙찰인의 보증금반환의무는 동시이행관계가 됩니다.