경매로 올라오는 토지 중에 건물 토지만 따로 나오는 건 왜 나오는 건가요?

Question

저는 건물에(빌라,상가,아파트 등등) 대지가 포함 되어있다 생각이 들었는데 따로 토지만 경매에 나오는 건 왜 나오는 건지 궁금합니다

그리고 그 물건을 샀을때 좋은 시나리오로 수익을 보는 것과 나쁜 시나리오로 갔을때 손해 보는 경우 예를 들어주시면 감사하겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

경매로 나오는 토지가 건물을 포함하지 않고 토지만 별도로 나오는 경우는 여러 이유가 있을 수 있습니다. 대체로, 우리 법제에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 각각 분리하여 처분할 수 있고, 소유자도 다를 수 있습니다. 특히, ‘타인의 토지’ 위에 건물을 신축하는 경우, 토지 소유자와 합의하에 지상권을 설정하는 것이 일반적입니다. 그러나 법정지상권이 설정되지 않은 건물의 경우, 토지만 경매에 나올 수 있으며, 이런 토지는 투자자들에게 높은 수익을 가져다 줄 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

토지 경매에 참여하여 수익을 보는 좋은 시나리오로는, 예를 들어 이미 대지로 분류된 토지를 낙찰받아 추가적인 전용 비용 없이 건물을 지을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 해당 토지가 개발 가능성이 높은 지역에 위치한다면, 향후 가치 상승이 기대되어 더 큰 이익을 얻을 수 있습니다.

반면, 나쁜 시나리오로는 토지가 개발 호재가 없는 지역에 위치하거나, 환금성이 낮아 장기간 투자금이 묶일 수 있는 경우입니다. 또한, 법정지상권이 인정되지 않아 건물 철거 등 추가 비용이 발생할 수도 있으며, 이는 예상치 못한 손해로 이어질 수 있습니다.

토지 경매에 참여하기 전에는 해당 토지의 법적 상태, 위치, 개발 가능성 등을 꼼꼼히 조사하고 분석하는 것이 중요합니다. 이를 통해 투자의 리스크를 최소화하고 수익성을 극대화할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우리나라는 원칙적으로 토지와 건물을 분리하고 있습니다. 보통 공동주택(아파트)의 경우는 대지권을 통해 토지만의 매매를 금하고 있을 뿐 일반적인 상가건물들은 토지와 건물 별도의 등기부가 존재하고 그에 따라 토지소유자와 건물소유주가 다를수도, 같을수도 있습니다,

그럼므로 경매시에는 해당 물건이 별개로 진행될수 있습니다.

보통 토지, 건물소유자가 일치하는 상태에서 건물만 경매로 나온경우 법정지상권이 성립되기 때문에 건물 낙찰후 토지소유자의 원상복구및 철거요구에 대응할수 있고, 그렇지 않고 건물에 본래 토지 사용수익권한(지상권,전세권) 설정 되어 있다면 이를 그대로 승계받아 건물을 이용할수 있습니다.

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