땅 투자에 대한 궁금증이 있습니다.

땅을 사려고 하면 땅에 따라 집을 지을 수 있는 땅과 없는 땅에 있는지 그리고 만약 그렇다면 그냥 주택과 상가주택을 지을 수 있는 땅이 다른지 등 궁금합니다.