안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지와 건물의 소유주가 다른 상황에서 건물의 경매가 나온 경우에는 주의하셔야 합니다.
건물만은 소유한 경우에는 반드시 토지를 사용할 수 있는 사용권원이 있어야 합니다.
건물 소유자가에게 지상권을 가지고 신축한 건물인 경우에는 낙찰자는 지상권 존속기간 동안 사용, 수익할 수 있고 존속기간 만료시에는 토지소유자에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 토지소유자가 거부하면 매수청구권으로 매수를 청구할 수 있습니다.
그러나 건물 소유자가 임대차계약을 맺고 신축한 건물이라면 채권계약이라 낙찰자가 토지에 대한 건물의 대항력을 주장할 수 없어 건물은 철거 대상이 됩니다.
따라서 먼저 건물주가 어떠한 권리를 가지고 토지를 사용하는 지, 그리고 그 권리를 낙찰자가 그대로 인수하게 되는지를 파악하여 대응하셔야 합니다.
