근저당 8억4천 집 7000전세 괜찮을까요??

Question

22년3월에 지어진 건물이고 신축입니다 3월25일에 은행 우곳에 각각 6.5억 1.9억으로 근저당이 잡혀있더라구요
매매가 근처 시세조회 해보니 19억에서21억쯤 되있던대 괜찮은가요? 한 20가구 넘게 살고있는데 다른 층 전세는 8500에 살고 있다고 하는데 남은방 두게에서 하나 선택해서 들어가는거라 나중에 문제 생기면 후 순위라 걱정이 크네요…
방이 너무 마음에 드는데 근저당이 너무 높게 잡혀있어 고민됩니다. 어떻게 생각하시나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

20억시세의 다세대 주택에 선순위 채권이 8.4억이고 나머지 선순위 임차보증금을 모두 합하여 총합계액이 16억을 초과한다면 위험한 매물입니다.

전세 반환보증보험에 가입 하기 위해서는 다중 주택 빌라의 경우 선순위채권과 선순위 전세보증금의 합계액이 주택시세의 80%이하라야 보증보험 가입이 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

구분건물 등기가 아닌 건물 하나의 등기라면 선순위 근저당도 큰 문제이지만, 전세보증금이 7000만원이 소액최우선변제에 해당되어도 기존 세입자들 보증금도 같은 조건이기에 안분배당되어 보증금 손실이 더 커질수 있습니다. 즉 구분건물이라면 5000만원까지 최우선변제가 가능하지만 위 건물에서는 임차인간 안분배당으로 이 금액조차 받지 못할 확률이 높습니다. 너무 위험한 계약이라고 보시면 됩니다. 또한 경매 이후 말소기준권리보다 후순위로써 임차권이 소멸되기에 낙찰에게 대항할수 없어 보증금 없이 퇴거당할실수 있습니다.