다가구와 다세대의 차이점이 궁금해요
전세자금 대출관련하여 은행에 문의하다가 해당 건물이 다가구 여서 대출이 어렵다는 답변을 받았습니다.
뭐가 다른 건지 어떻게 구분할 수 있는지 다가구는 전세자금 대출이 전혀 안되는 건지 궁금합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
다가구주택은 주택으로 사용되는 층수가 3층이하로 연면적이 660m2 이하이고, 19세대가구 이하로 지어진 건축법상 단독주택으로, 전체호실이 하나의 소유로 주택수가 1채로 계산됩니다.
다세대주택은 연면적이 660m2이하고 층수가 4개층이하인 공동주택으로 각호실마다 구분등기가 가능하며, 모든 호실이 구분소유로 각 세대가 각각의 주택수로 계산 됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
꼭 다가구라서 대출이 안되는 것은 아니지만, 다가구의 경우 기존 세입자들의 보증금 전체도 대출심사에 영향을 줄수 있기에 거부된둣 보입니다. 다가구는 쉽게 건물 하나를 하나의 등기부로 되어 있는 것으로 이해하시면 됩니다. 즉 해당건물내 모든 세입자, 권리등이 다 영향을 주게 됩니다. 다세대의 경우 한 건물이라도 해당 호수별로 구분건물로써 각각의 등기가 있어 다른 호수 세입자 권리에 영향을 받지 않습니다. 즉 해당 호수에 근저당과 내 보증금만 계산하면 됩니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
다가구나 다세대 모두 4층 이하 층 수를 집으로 사용해야 합니다. 5층이상의 경우 아파트라고 불립니다.
바닥 면적 제한도 있는데요. 바닥면적 합이 660㎡ 이하이며 합니다. 두 번째 용어는 주택의 역할을 하는 층수가 3층 이하여야 합니다. 여기에 주거할 수 있는 호실이 19개 이하라면 이에 해당합니다. 다세대 다가구 차이 구분이 왜 필요한지에 대해서 궁금하실 텐데요. 정부에 내야 할 세금도 다르고요. 전입신고 부분에도 차이가 있기 때문에 매매 전에 개념을 확실하게 알고 계획을 세워야 합니다.
집의 형태는 단독과 공동으로 나뉘게 되는데요. 다가구는 단독으로 취급되고요. 다세대는 공동으로 취급됩니다. 공동으로 취급되는 다른 형태를 보면 도시형 생활 시설, 기숙사, 아파트가 이에 해당한다고 보시면 됩니다. 좀 더 쉽게 소유의 개념으로 접근해보면 위에서 예를 든 아파트의 경우 전체가 1인 명의가 아니라 각각 호수별로 명의가 구분되어 있는데요. 다세대 다가구 차이에서 가장 중요한 부분이 명의 부분으로 건물 전체를 한 사람의 단독으로 등기를 해야 하는지, 각 호수별로 독립적인 등기와 매매가 가능한지 여부의 차이가 발생합니다.
전입신고 과정에서의 다세대 다가구 차이를 이야기해 보겠습니다. 첫 번째는 호수별 거래가 이루어지기 때문에 주소를 기재할 때 해당 호수까지 정확하게 기재하여야 하고요. 해당 호수의 명의자와 담보 여부를 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋습니다. 두 번째의 경우는 사는 사람들이 편리하도록 호수가 쓰여 있기는 하지만 기재가 의무는 아닙니다. 지번까지 기재하는 것 만으로도 문제는 없고요. 같은 주택 안에서 이사할 때는 전입신고를 하지 않아도 무방합니다. 물론 이 역시도 보증금의 액수가 크다면 건물 전체의 가치와 담보내용, 다른 거주자들의 보증금명세까지 살펴보는 것이 좋습니다. 이것은 건물의 주인뿐만 아니라 세입자도 알아두고 챙겨야 하는 부분입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건축법상 다가구 주택은 거주로 사용하는 층수가 3개층 이하이어야 하며 바닥면적 합계는 660㎡ 이하, 그리고 주택으로서 거주하는 세대가 19세대 이하여야 합니다.
다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.
다시 정의를 하면 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하이면서 건물의 주인은 한 사람인 주택을 다가구 주택으로 정의하고 있습니다.
일반적으로는 이렇게 19세대까지 짓는 다가구주택보 다는4층 주인 거주, 2, 3층 세입자 거주 형태의 다가구가우리가 흔히 보는 다가구 주택의 유형입니다. 1층 주차장, 2~4층 주택으로
제일 중요한 키포인트는 주인이 1명이라는 점입니다.
다세대 주택은 아파트, 연립주택과 같이 공동
주택 형태이며 건축법상 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니
다.
주택법상 층수의 제한이 다르긴 하지만다가구와 다세대는 사실상 건물 형태로는 크게 구분하기 어려운 경우가 많습니다.
그래서 가장 간단히 쉽게 구분하는 방법은 다가구는 단도주택으로 건물 전체 소유주가 한 사람이며 등기, 매매가 건물 전체로 이루어지며 다세대는 공동주택으로 각 세대별로 소유주가 달라 각 세대별로 등기가 되며 매매도 이루어진다는 점입니다.
보통 대출(채권최고액)+총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 전세전세이 안 될기능성이 큽니다.
다가구주택의 경우 여러임차인이 거주하다보니 선순위 보증금이 있고 대출까지 있다면 경매시 순위상 보증금을 배당 못 받을 수도 있습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
다가구는 건물 하나가 통채로 하나의 등기로 되어 있어서 주인이 한명입니다.
다세대는 빌라처럼 호실별로 등기가 되어 있어 각각 세대가 주인인 건물입니다.
다가구도 전세대출은 되지만 집 시세의 평가가 다세대보다는 다소 보수적입니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
다가구 주택 : 집주인 1명이며 구분등기 불가, 여러세대 살수 있음 (집주인 1명에 세입자 다수 거주 가능)
다세대 주택 : 집주인이 여러명 가능, 구분등기 가능, 여러세대 살수 있음
이러한 차이가 있습니다.
다가구 주택인 경우, 제가 볼때 다른 세대의 전세대출 한도를 알수 없어서
은행에서도 대출할때 리스크가 있어서 꺼려하는게 아닌가 생각이 듭니다
