전세로 이사를 가는데 확정일자를 받는게 무슨 도움이 될까요?

Question

지금 살고 있는 집이 재개발 지역이라 이사를 가야해서 몇십년 만에 전세를 알아보고 드디어 계약을 했습니다.

그런데 이사는 3월에 가거든요. 지금은 계약금만 돈을 보냈고 부동산에서 계약서를 썼어요.

근데 부동산에서 계약서 가지고 주민센터 가면 확정일자인가..를 받을수 있다고 그래서 주민센터 갔는데 거기선 잔금 치르고 전입신고를 해야 근저당이나 이런게 잡혔을때 효력이 있다라고 하시더라고요. 그럼 이 확정일자? 이건 아무 의미가 없는건지... 왜 하는건지.. 모르겠어요... 확장 일자 받는게 뭐가 도움이 되는 걸까요?

이종래 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이종래 공인중개사입니다.전세금을 보호 받기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 3가지를 이행하셔야 합니다.먼저 확정일자입니다. 계약서를 가지고 주민센타에 가시면 됩니다. 보통 계약을 한 후에 바로 받습니다.다음은 전입신고 입니다. 임주하신 날 바쁘시더라도 바로 하시는 것을 추천드립니다.마지막으로 실거주입니다. 계약자가 안되면 배우자나 자료가 실거주하셔야 합니다.이 세가지 중 한가지라도 하지 않으시면  경매 진행시  선순위 주장을 할 수 없습니다.임대차 계약시 선순위 근저당을 확인하셨다면 잔금 지급일에 다시 한번 선순위 근저당을 확인하시기 바랍니다.중개업체에서 계약하셨다면 공인중개사가 확인해 줍니다.

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세 든 주택에 혹시라도 내가 전입한 이후 근저당이나 압류 등이 발생하여 경매로 소유권이 넘어가는 경우가 있더라도 나보다 순위가 늦은 채권에 우선하여 내 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 발생하게 하는 것이 <확정일자> 입니다.내 보증금을 위해서 당연히 받아 두시는 것이 좋습니다그런데 <확정일자>는 <전입신고>가 되어야 그 다음 날 부터 효력이 생깁니다즉 확정일자와 전입신고 둘 다 필요한 것입니다확정일자를 먼저 받더라도 특별한 이유가 없는 한 이사시 당연히 주민등록 전입 신고 하시게 될 것이고 이로써 완전한 효력이 발생하게 됩니다.이사 잘 하시기 바랍니다

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서 주민등록전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 경매에서 보증금을 받을수 없습니다.확정일자는 미리 받아도 전입신고를 해야 우선변제권이 생기므로 꼭 받아야 합니다.

전용일 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 확정일자를 받아야 되는 이유는주택 임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데, 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리는 전세 등기를 요구하기 어려운 현실적인 상황을 고려하여, 입주와 전입 신고를 한 임차인이 확정 일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후 순위 담보 물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.확정 일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생 시 임대 보증금을 보호받지 못합니다.  이사하실때 반드시 확정일자 받으시길 바랍니다^^

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임차건물에 입주를 하는 경우 "전입신고 + 확정일자"를  받는다면 해당 주택에 경매처분을 당하는 경우 주택임대차보호법에 따라 준물권적 효력이 발생하여 후순위 근저당권자보다 우선하여 채권확보 가능합니다. 임대차계약이 종료가 되는 경우 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 집주인을 상대로 법적인 조치를 간단하게 진행될 수도 있습니다.

왕인주 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.확정일자는 임차인의 보증금의 안전을 담보하기 위한 조건일 뿐 확정일자만으로 어떠한 효력이 발생하는 것은 아니며 확정일자 + 전입신고 + 실거주 요건을 충족할 경우 다음날 0시부터 임차인의 대항력이 발생하여 보증금의 안전을 담보할 수 있습니다.그러므로 확정일자를 받는 것이 필요합니다.또한 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과하는 계약일 경우 임대차(전월세)신고 의무이며 전월세 신고를 할 경우 확정일자는 자동 부여됩니다.따라서 전세자금대출 등 특별한 사정이 없는 한 잔금일에 전입신고와 함께 진행하시면 될 것으로 보입니다.