기존 주택을 매입하면 살고있는 세입자와 다시 계약서를 써야 하나요?

Question

만약에 재건축진행중인 아파트를 매입하면서 세입자를 안고매입 할 경우 현재 살고 있는 세입자분과 계약서를 다시 써야 하나요?

만약에 계약서를 새로 쓰지 않고 , 갑자기 재건축이 앞당겨지면서 계약 만기가 아직 남아있는 상황에서 그전 집주인분과 세입자분이 계약 할 당시 기재한 요구조건 예로, 만기전에 재건축이 이루어 질시 세입자분에게 이사비용과 부동산중계비를 지급한다,라고 쓴 내용이 있다면 현재 집주인이 그 요구조건을 이행해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

결론부터 얘기하자면 현재 집주인은 전 집주인과 세입자 간의 계약내용에 구속됩니다. 아래의 규정과 판례들을 참고하시면 될 듯 합니다.

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

[출처: 찾기쉬운 생활법령정보]

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다.

그러므로 반드시 임대차 계약서를 임차인과 새로운 소유자가 작성해야 하는 것은 아닙니다.

(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 및 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

이러한 점에서 포괄적으로 전 임대인의 지위를 승계하기 때문에 이전 임대차계약의 약정, 특약 등도 모두 승계하여 이행해야 할 의무가 있습니다. 참고가 되길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재건축 진행중인 아파트를 매수하였다고 하여 반드시 임차인과 새로 임대차계약을 작성해야만 하는 것은 아닙니다.

다만, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 매도인(임대인)의 의무는 양수인에게 승계되며, 따라서 매도인이 임차인과 체결한 이사비용과 부동산 중개비 지급 의무를 양수인은 이행해야할 것으로 보입니다.

관련 주택임대차보호법 조항은 아래와 같습니다.

제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인 경우, 같은 법에 의해 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 임차인과 새로이 계약을 하지 않는 이상 기존 계약 내용대로 이행하여야 할 것입니다. 이와 상관없이 질문 내용과 같이 계약기간 만료 전에 임차인에게 인도를 요구할 경우에는 이사비용과 중개수수료를 지급해야 될 가능성이 높지 않을까 싶네요.

이상, 답변 드립니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 질문내용만을 기초로 한 것이며, 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②임차주택의 양수인(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이전 계약서상 특약사항의 경우에는 매도인 및 임차인과 협의하여 승계여부를 결정하셔야 될 부분입니다.