아파트 매매시 기존 세입자와 계약서 작성시 필수 계약사항은 뭐가 있을까요??

Question

아파트 매매 생각 중인데

전세세입자가 거주중입니다.

Q1) 세입자와의 기존의 계약서 내용대로 무조건 승계해야 할까요?

Q2) 세입자가 이전에 계약에서 계약갱신청구권을 사용하였습니다. 저와 다시 전세계약을 할 시에 세입자는 계액갱신청구권이 다시 생기게 되는 것인가요??

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

1. 계약 기간 만기시까지는 임대차 계약이 유효하나,

2.이미 갱신청구권을 행사하였으므로, 임대인은 본계약 종료시 차회는 계약을 해지 거절할 수있습니다.

임차인은 갱신청구권을 단 1회만 행사할 수 있습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

Q1) 매매시 기존세입자가 있는 경우 기존 임대차계약 그대로 승계받게 됩니다. 즉, 소유권 이전 후 임의로 계약조건을 변경하지는 못합니다. 다만, 이는 계약만료전까지입니다.

Q2) 계약갱신청구권은 1회사용가능합니다. 즉, 이미 사용했다면 다시 사용할수 없습니다. 그리고 계약갱신청구권이 있더라도 매매후 실거주를 위해 임차인의 계약갱신청구를 거부할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1) 임차인이 대항력 있는 임차인인 경우에, 매매에 의하여 주택의 소유권을 이전받은 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

대법원 판례는

'임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.'라고 판시하였습니다.

이는 임차인이 임대차관계의 승계를 원하지 아니하는 경우에 관한 것이지

주택의 양수인이 임대인이 승계를 거부할 수 있다고 판시한 것이 아닙니다.

임차인이 대항력을 가지고 있고 임차인이 승계를 원하지 아니하는 경우가 아닌 한 주택의 양수인은 임대인 지위의 승계를 거부할 수 없습니다.

2) 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).

임차인이 계약갱신요구권 1회 사용했기 때문에 임차인이 다음 계약갱신요구권 행사시 거부할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

1. 세입자가 별다른 요구가 없다면 승계하셔야 합니다.

2. 이전에 한번 계약갱신청구권을 사용했다면 주인이 바뀌어도 그 조건 역시 승계하는것이라 다시 사용은 할 수 없습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 박정희 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 사용한 임차인을 안고 사시는겁니다.

매매잔금시 임대차 계약서 원본을 매도인에게 받으시고 별도로 새 계약서를 작성하실 필요는 없습니다.

추후 갱신청구 계약 기간이 끝나고 다시 계약을 하시면 그때 새로운 계약으로 봅니다.