대학가 근처 근린생활시설 전세계약 해도될까요

Question

안녕하세요 2008년도 건물 근린생활시설(독서실)

전입신고,확정일자 가능

엄청 작은 원룸 2층 전세5000(월4000/10,3000/20도 가능하다고 하심)

현 세입자 27일 퇴실, 28일에 계약서 작성예정인데요

융자2억3천4백 있고

시세 6.5천~7억 추정입니다 ㅠㅠ

가계약할때 전세권 설정이 있는지 몰랐는데요 등기부 등본 열람해보니 3층에 전세권 5000만원이 설정되어 있더라구요, 전세권 설정이 26년 1월 14일까지라 제 입주

예정일 10일 뒤인데 제가 전세권 설정하는

조건으로 계약을 해도 될지, (학교주변에 역세권이라 큰 걱정은 안됩니다 ㅠㅠ) 그래도 혹시 전세권 설정 거부시에 계약을 파기하면 가계약금을 제탁으로 모두 날리게 될지 아니면 사전고지 없었던 것이 받아들여질지 궁금합니다

2008년에 근저당이 잡혀서 우선변제 금액 또한 작은 걸로 알고있어요

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

조건부 전세권 설정 후 계약한다면, 법적 안전성이 높습니다

조건 없이 가계약만 했다가 전세권 설정이 거부되면 가계약금 반환 문제 발생할 가능성이 있습니다

대학가 역세권이라 임대 수요는 높지만, 등기부·전세권 설정 조건은 반드시 임대인과 협의가 되어야 합니다

협의를 잘해보시기 바랍니다

Answer 2

가계약할때 전세권 설정이 있는지 몰랐는데요 등기부 등본 열람해보니 3층에 전세권 5000만원이 설정되어 있더라구요, 전세권 설정이 26년 1월 14일까지라 제 입주

예정일 10일 뒤인데 제가 전세권 설정하는

조건으로 계약을 해도 될지, (학교주변에 역세권이라 큰 걱정은 안됩니다 ㅠㅠ) 그래도 혹시 전세권 설정 거부시에 계약을 파기하면 가계약금을 제탁으로 모두 날리게 될지 아니면 사전고지 없었던 것이 받아들여질지 궁금합니다

2008년에 근저당이 잡혀서 우선변제 금액 또한 작은 걸로 알고있어요

==> 현재 상황을 고려할 때 보증금 규모 만을 봐서는 최우선 변제금액에 해당됩니다. 이러한 경우 해당 건물이 경매처분되는 경우에도 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선 배당대상이 되는 만큼 선순위 근저당이 있어도 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다. 전새권을 설정하는 조건으로 계약을 잰힝하여도 큰 효과가 없는 만큼 전입신고 및 확정일자가 우선입니다. 그러나 이러한 경우에도 이 물건을 중개하는 중개업자에게 권리분석을 잘 부탁드려 판단해 보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

서울의 경우 2008년 소액보증금 6000만원 이하일 경우 최우선변제금액은 2000만원에 불가합니다.

확정일자 + 전입신고로 전세권 설정과 같은 효과가 있긴 합니다. 전세권 설정의 경우 임대인 동의가 있어야 하고 등기비용도 들 수있습니다. 만일 경매로 넘어가게 될 경우 시세 대비 70% 낙찰이 된다고 가정을 하게 되면 4억9천만원에 낙찰이 된다고 가정을 하게 되면 선순위 근저당권 2억3400만원 제하고 나머지 선순위 임차권등의 금액을 다 더하고도 5000만원이 충분히 남는지를 확인할 필요가 있습니다.

만일 전세권설정등의 조건으로 보증보험 가입이 가능할 경우 크게 걱정을 하지 않을셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로 전세권 특약 넣고 진행해도 되지만 깡통전세 리스크로 계약 보류 추천드립니다. 가계약금은 반환 가능성 높으니 안전빵 대체 매물을 찾으시길 바랍니다.

감사합니다.