월세 계약 시 전입신고 등 법적 관련 문제

Question

제그 지금 살고 있는 월세 계약이 12월 31일까지입니다.

근무지가 타지역이 되어 급하게 월세 오피스텔을 구했는데 그 집은 지금 사는 사람이 중도 퇴실로 나가는 집입니다.

제가 12월 29일에 계약서를 쓰고 보증금을 전액 지급하면, 당일 확정일자를 받을 수 있는데

지금 임차인이 29일 저녁 다른 집으로 계약을 진행하기 때문에 29일 오후 6시 짐을 다빼고 30일 오전 새계약한 집에 전입신고를 하겠다고 합니다.

저는 계약서에 1월 1일부터 계약기간으로 적혀있고

29일 계약금을 지급하고 확정일자를 신청하고

전입신고를 1월 1일에 하고 입주를 하면 법적으로 불리할까요?

혹시 전 임차인이 30일에 새 집으로 전입신고를 한다면 제가 그날 전입신고를 미리 하는게 더 안전할까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차보호법에 의거해서 우선변제권 및 대항력을 가지기 위해서는 확정일자 단독으로 어렵고 반드시 전입신고를 해야 다음날 0시 부터 우선변제권과 대항력의 효력이 발생을 하게 됩니다.

따라서 우선변제권 및 대항력을 가지기 이해서 전입신고를 하루라도 빨리하는 것이 좋습니다.

또한 새로운 곳에 전입신고를 하게 되면 기존 집은 자동 전출이 되어 우선변제권 및 대항력이 없어지게 되고 보증금을 받지 않았다면 또한 부담이 될 수 있으니 보증금을 받고 전출을 하시는 것도 안전한 방법이라 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

기본적으로 잔금을 치루는 시점이 주택을 인도받는 시점이 되고, 그에 따라 잔금이후에 전입신고를 하시는게 맞습니다. 질문에서 계약서작성일은 29일이라도 1월1일이 실제 입주일이자 잔금일이기 떄문에 해당 일자이후에 전입신고를 하시면 됩니다. 그러므로 29일 계약금 지급이후 확정일자 및 전월세신고를 하고 1일에 잔금지급 이후 전입신고를 하시면 될것으로 보이고, 해당 부분에 별다른 문제는 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전입신고를 해야 확정일자도 효력을 발생하게 되므로 가능한 빨리 전입신고를 하는것이 좋지만, 현실적으로 기존 임차인이 퇴거해야 전입이 가능할 수 있으므로, 대신 계약서상에 특약으로 계약시의 등기부상 권리관계를 전입신고 익익까지 유지하도록 한다고 기재해 놓는 것이 가장 효과적입니다. 또한 이를 위반했을 시에는 계약을 해지하고 납입된 금액을 조건없이 상환한다고 덧붙이는 것이 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전입신고는 1월 1일에 하는 것이 법적으로 안전합니다

전 임차인이 30일에 전출 하더라도, 계약서에 명시된 입주일인 1월 1일에 전입신고를 하는 것이 유리합니다

계약서에 맞춰서 1월 1일에 전입신고를 하고 입주하면, 법적으로 보호를 받을 수 있습니다

따라서 전입신고를 미리 12월 30일에 하려고 하기보다는 1월 1일에 하는 것이 더 안전하고 법적으로 문제가 없을 것입니다

보통은 잔금을 치르는날 전입신고를 하게 됩니다

Answer 5

제가 12월 29일에 계약서를 쓰고 보증금을 전액 지급하면, 당일 확정일자를 받을 수 있는데

지금 임차인이 29일 저녁 다른 집으로 계약을 진행하기 때문에 29일 오후 6시 짐을 다빼고 30일 오전 새계약한 집에 전입신고를 하겠다고 합니다.

저는 계약서에 1월 1일부터 계약기간으로 적혀있고

29일 계약금을 지급하고 확정일자를 신청하고

전입신고를 1월 1일에 하고 입주를 하면 법적으로 불리할까요?

==> 잔금일자가 1. 1로 되어 있다면 전입신고도 이 날자를 기준으로 이후에 전입신고를 해야 합니다. 보증금 규모가 작은 경우 최우선 변제금액에 해당되어 큰 문제가 없습니다.

혹시 전 임차인이 30일에 새 집으로 전입신고를 한다면 제가 그날 전입신고를 미리 하는게 더 안전할까요?

==> 임대차계약서 상 잔금일자가 12. 30일이 아니라면 전입신고가 불가합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

법적으로 불리하지는 않은데 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 해야 대항력이 유지되어 법적으로 보호 받을 수 있습니다.

현재 거주 하고 있는 집에서 보증금을 받고 전출을 해야 하기 때문에 12월 31일 전입신고 할 수 있는데 현재 임대인과 협의하여 30일에 보증금을 받을 수 있으면 그 때 전출 신고와 전입신고를 동시에 하는 것이 제일 좋은 선택이라 생각합니다.

즉 현재 거주하고 있는 집 임대인과 협의하여 하루 일찍 30일 보증금을 받고 새로 이사갈 곳에 전입신고 하는 것이 좋을 듯 합니다.

감사합니다.