아파트 양도세 관련 문의드겠습니다.

Question

안녕하세요.이번에 저의 아버지 명의 아파트를 매매하려는데요.6년 전에 아버지가 이 아파트를 3억 초반에 구매하였고 , 이번에 5억 5천 500에 판매합니다.그런데 저희가 1가구 2주택이라서요. 시골집을 아버지가 1998년에 취득하였다가 3년 전에 현재 아버지 형재들과 이 시골집을 공동명의로 한 상태입니다. 시골집은 경남 고성군 거류면 송산리 입니다.세무사님들께서 세금이 8-9천 정도 나온다고 하시는데요. 질문1)세금을 안내기 위해서 아버지 공동명의로 된 것을 제가 상속 받으면 아버지가 아파트 매매시 양도세를 안내게 될까요?질문2)아버지 어머니랑 제가 같이 살고 있습니다. 이런 경우 제가 상속 받아도 1가구 2주택이 되어서 제가 이사를 가야 할까요? 감사합니다.

김성은 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.1. 상속은 아버님이 돌아가셔야만 받을 수 있는 것으로 아버님 생전에 지분을 받으시는 것은 증여입니다.부모로부터의 증여는 10년간 다른 증여가 없었다면 5천만원까지 증여재산공제가 적용되어 증여재산가액에서 차감된 후 과세표준이 산정됩니다. 이렇게 증여 받은 후 해당 부동산을 양도하게 되면 아버님이 소유자가 아니기 때문에 양도소득세는 당연히 아버님이 아닌 아들이 부담하게 됩니다. 양도차익 산정 시 취득가액은 증여받은 재산가액으로 하기 때문에 아버님의 원 취득가보다 높아져 양도차익이 줄어드니 양도소득세도 절세가 가능하지만, 이는 증여 후 5년이 지나고 양도하는 경우에만 그렇습니다.증여 후 5년 이내 양도 시에는 이월과세가 적용되어 취득가액이 증여자(아버님)의 취득가액으로 산정되어 양도세가 계산되기 때문에 증여의 효과가 없어집니다. 2. 같은 세대이시라면 증여를 받아도 마찬가지로 2주택입니다.제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

박성진 세무사 · Answer

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.아버지가 증여를 통해서 별도세대원에게  공동명의 주택의 명의를 넘기는 경우에는 기존주택에 대해서 비과세 가능한 보유 및 거주기간을 충족하는 경우 1세대1주택으로 비과세 가능합니다. 동일세대원에게 주택을 증여하더라도 동일하게 1세대2주택에 해당함으로 실제 세대분리를 하고 주택을 증여받아야 비과세 가능합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 상속은 아버지가 사망함에 따라 받는 재산을 의미합니다. 증여를 하더라도 본인과 부모님이 동일한 주소지에 거주한다면 1세대 2주택자이므로 양도세 비과세는 불가능합니다. 2. 네 맞습니다. 질문자님께서 해당 주택을 증여받은 이후에 실제로 다른 주소지에 거주하면서 생계를 달리 해야 합니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

남궁찬호 세무사 · Answer

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.공동상속주택 지분을 질문자 본인이 증여받는 경우로서 질문자본인과 아버지가 동일세대라면 여전히 1세대 2주택자에 해당합니다.다만 별도세대를 구성한다면 각각 1세대 1주택에 해당하기 때문에 아파트 양도일 현재 1세대 1주택자로 비과세 받을 것으로 보입니다.답변은 질문내용만을 바탕으로 작성한 것입니다. 최종의사결정 전 세무사와 유료상담 받으시길 권해드립니다.답변이 도움되셨길 바랍니다.