하자로 인한 월세 중도해지,복비,손해배상을 제가 부담해야하나요?
10월부터 구옥집으로 자취를 하게 되었습니다.
장판과 도배는 안 해준다고 했고 세입자가 해도 된다고 허락 받았습니다.
그로 인해 안방만 매트,폼블럭,뽁뽁이를 한 상태입니다.
눈이 내린 뒤 벽지와 장판 곰팡이, 천장 1cm가량 주저앉고, 녹물이 떨어집니다.(눈이 안 올 때는 안 떨어집니다)
화장실은 씻는 순간 빼고 하루종일 환기를 하지만 물방울이 맺혀있고 곰팡이가 피고 있습니다.
집주인과 부동산에서는 환기만 잘 시키라고 하며, 수리 못 해준다고 하고 집 나갈꺼면 복비 주고 나가라고 하며
세입자(저)가 들어와서 생긴 일이라며 원상복구 다 하고 곰팡이 피거나 천장이 내려오거나 한 것들 모두 손해배상 청구할 것이라고 합니다.
이 모든 건 집에 대한 구조적인 문제가 아닌 제가 관리를 못하고 폼블럭과 뽁뽁이를 붙혀 생긴 상태라고 합니다.
* 보일러를 하루종일 틀어도 집안 온도는 15~16도입니다.
수리해 달라는 내용과 수리를 안 해줄 시 계약해지를 하겠다는 내용증명을 발송한 상태지만 반송되었고
카톡으로 읽고 통화 후 협박한 내용이 있습니다.
세입자가 손해를 적게 보는 방법은 복비를 내고 이사가는 방법 뿐이라고 합니다.
수선의무 위반에 대한 판례와 함께 보증금과 이사비용을 달라고 하였지만 아직 답변도 없고 전화도 피하는 상태입니다.
살고있는 와중에 계속 추가적인 하자(벽과 바닥사이 1cm가량 틈)으로인한 결로,안 쓰는 방 곰팡이 등등이 생기고 있습니다.
계약해지를 하는 의사표현을 하는 내용증명을 발송함에 있어서도 집주인과 부동산은 답변이 없습니다.
1. 이 상황에 방 빼고 이사가고 싶다는 의사를 표현했음에도 돌려주지 않는다고 하면 소송밖에 답이 없는것인가요?
2.집 주인과 통화 하면서 하자가 아니라고 하며 손해배상으로 고소 하겠다고 합니다.
주택임대차분쟁조정을 할 의향이 있는지 물어봤지만 어린놈의 새끼가 구옥만 들어와서 사기치는 놈이냐며 민사로 고소하라고 하고 더 이상 집 하자 내용 보내지 말라고 합니다. 이 상황에 추가적인 하자가 계속 발생하고 있는데 보내지 않아도 되는건가요?
3. 부동산에서도 와서 녹음한 내용 다 지우라고 하며 녹음할 거면 더 이상 할 이야기 없다고 하고 곰팡이 사진만 찍고 돌아갔습니다. 보증금을 돌려받으려고 하면 다른 부동산을 통해 돌려받을 수 있나요?
4.보증금을 돌려받지 못하고 소송으로 들어갔을 때 하자로 인한 고통을 계속 받고 있음에도 월세를 계속 내야하나요??
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.
질문주신 사안에 대해 답변드립니다.
정말 못된 임대인을 만나신 것 같은데, 터무늬없는 협박에 흔들리지 마시기 바랍니다. 질문자님이 작성하신 사실관계에 의하면 질문자님이 복비을 주고 손해배상을 해줄 의무는 없다고 판단됩니다.
작성주신 내용을 보면 하자가 임차목적물 사용수익에 지장을 주지 않을 정도로 경미해보이지 않아, 임대인에게 수선유지의무가 인정될 것으로 보이는데 계속 수선을 해주지 않으므로,
먼저 임대인의 수선유지의무 위반, 즉 채무불이행으로 인한 계약해지 및 보증금반환과 이사비등 포함 손해배상(민법 제390조)을 요구하는 내용증명을 한번 더 보내시고 동일하게 무대응시에는 계약해지 및 보증금반환 등 소송을 하시는 수밖에 없어보입니다.
법원은 "임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다"라고 판시하였는바(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결)
임차목적물의 하자를 입증하기 위해서 최대한 사진, 동영상 등을 많이 확보해두시기 바랍니다. 그리고 소송으로 진행시 하자 감정으로 인해 일정비용이 소요될 수 있습니다.
마지막으로 월세 지급에 관하여 대법원은 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다."라고 판시하였으므로(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결),
부분적 지장이 있는 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수는 없고 일부 지급은 해야하나, 질문자님이 기재한 사실만으로는 부분 지장인지 전체 지장인지 확인이 어렵고, 이 부분 또한 소송에서 감정받아봐야 할 사항으로 보입니다. 따라서 이 부분은 최대한 객관적으로 판단하셔서 월세를 지급하시되, 지장있는 부분이라고 판단한 부분의 비율만큼은 월세 지급은 안 하셔도 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
1. 이 상황에 방 빼고 이사가고 싶다는 의사를 표현했음에도 돌려주지 않는다고 하면 소송밖에 답이 없는것인가요?
=> 네 맞습니다. 상대방이 임의로 이행하지 않으면 강제적 이행을 구하기 위해 소송을 해야 합니다.
2.집 주인과 통화 하면서 하자가 아니라고 하며 손해배상으로 고소 하겠다고 합니다.
주택임대차분쟁조정을 할 의향이 있는지 물어봤지만 어린놈의 새끼가 구옥만 들어와서 사기치는 놈이냐며 민사로 고소하라고 하고 더 이상 집 하자 내용 보내지 말라고 합니다. 이 상황에 추가적인 하자가 계속 발생하고 있는데 보내지 않아도 되는건가요? => 하자가 발생한 것에 대해서는 내용증명을 보내거나 문자, 카톡 등으로 임대인에게 고지해두시는 것이 좋습니다.
3. 부동산에서도 와서 녹음한 내용 다 지우라고 하며 녹음할 거면 더 이상 할 이야기 없다고 하고 곰팡이 사진만 찍고 돌아갔습니다. 보증금을 돌려받으려고 하면 다른 부동산을 통해 돌려받을 수 있나요? => 부동산에서는 보증금을 돌려주지 않으며, 또한 다른 부동산에서는 개입하려 하지 않을 것입니다.4.보증금을 돌려받지 못하고 소송으로 들어갔을 때 하자로 인한 고통을 계속 받고 있음에도 월세를 계속 내야하나요?? => 계약해지가 된 상황이라고 해도 임대목적물에 계속거주하신다면 월세는 내야 합니다. 다만 보증금이 있기 때문에 월세를 납부하지 말고 보증금에서 공제하도록 하는 방법도 있습니다.