소유권이전청구가등기가 효력이 센가요?

Question

등기사항전부증명서를 열람해보니

엄마 명의의 집이, 이모 이름으로 순위번호 4번,

‘등적목적’칸에 ‘소유권이전청구가등기’

‘등기원인’ ‘2018년 10월 5일 매매예약’이라고 적혀있습니다.

"소유지분현황 (갑구)에는 등기명의인: 엄마이름(소유자)"

라고 적혀있고,

엄마 주민번호등록번호가 적혀있고

" 최종지분: 단독소유" 라고 적혀있습니다.

"소유지분을 제외한 소유권에 대한 사항(갑구)"

에는 "등기목적:소유권이전청구권가등기"

"가등기권자: 이모이름”, "대상소유자: 엄마이름"

이렇게 적혀있는데 무슨 내용인지 몰라서 여쭈어봅니다.

엄마와 아빠는 이모에게 어떠한 빚도 없고, 개인적인 사정으로 법무사에서 전에 저희 집에 이모 이름으로 어떤거 해놨다고 들었긴 했는데… 아마 소유권청구가등기였나보네요.

저희 집이 법적으로 어떤 상태인건지 알고싶습니다.

1. 일단 저 등기 내용이 무슨 말이고 어떠한 상황인지 쉽게 알고싶습니다.

2. 만약 부모님이 혹시라도 갑자기 돌아가시거나 한다면, 저희 집은 저에게 상속되는게 아니라 이모한테로 넘어가게 되는건지 알고싶습니다.

3. 만약 이모가 나쁜 마음 갖고 저를 배신한다면,

제가 저 집을 상속 받았을 때,

이모가 가등권자라서 제가 그 집을 함부로 못 팔게 되는건가요??

4. 가등기권의 효력이 센가요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 일단 저 등기 내용이 무슨 말이고 어떠한 상황인지 쉽게 알고싶습니다.

==> 우선적으로 매매를 원인으로 소유권 이전 가등기가 된 상태로 설정권자의 동의없이 매매 등의 진행이 불가합니다.

2. 만약 부모님이 혹시라도 갑자기 돌아가시거나 한다면, 저희 집은 저에게 상속되는게 아니라 이모한테로 넘어가게 되는건지 알고싶습니다.

==> 상속후 매매예약조건에 따라 소유권 이전등기도 가능합니다.

3. 만약 이모가 나쁜 마음 갖고 저를 배신한다면,

제가 저 집을 상속 받았을 때,

이모가 가등권자라서 제가 그 집을 함부로 못 팔게 되는건가요??

==>네 그렇습니다.

4. 가등기권의 효력이 센가요?

==> 후순위 권리보다 선순위 효력이 발생합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 소유권이전청구가등기 중 매매예약이 되어 있다면 현재 명의를 변경중 즉, 소유권에 대한 권리관계변동 이유로 소송이나 매매계약이 진행중이라고 보시면 됩니다. 현 어머니 명의에 주택에 대해 이모가 소유권에 대한 이전을 금지하는 가등기를 신청한 것입니다.

2. 그거와는 관계없습니다. 다만 가등기 이후에 설정된 권리에 대해서 만약 이모 가등기가 본등기 된다면 모두 소멸되게 됩니다.

3. 가등기가 있어도 매매는 가능하나, 2에서 처럼 권리관계상 불안한 문제가 있으므로 실질 구매자가 없을 가능성이 높습니다.

4. 가등기는 실질 순위보전 효력만 있고 별도의 효력은 없지만 본등기가 될 경우 순위 소급효에 따라 이후 권리들이 피해를 볼수 있습니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

2018년 10월 5일자로 주택이 매매되었으나 소유권이전등기는 하지 않고 주택을 매도하지 못하도록 가등기를 했습니다.

가등기는 순위 보전의효력이 있으므로 가등기 이후에 등기된 모든 등기는 자동으로소멸합니다.

가등기가 된 주택은 매도시 가등기를 말소해야 하고 임대차도 계약하기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

등기의 추정력

⒜ ​가등기가 되어 있다고 하여 그 등기원인 사실의 존재가 추정되지는 않습니다. 예를 들어 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있더라도 가등기 원인인 ‘매매예약’ 사실이 추정되지 않습니다. 따라서 가등기에 기한 본등기청구소송의 경우 그 본등기를 구하는 자가 매매예약 사실의 존재 등 본등기를 구할 계약관계 사실에 대한 증명책임을 집니다. 같은 취지에서 당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고 받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것입니다.(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결)

⒝ 가등기도 그것이 형식적으로 존재하는 이상 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되는가? 즉 가등기에도 권리추정력이 인정되는가? 이에 관하여 판례는 견해가 엇갈리고 있습니다.

대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결은 소유자인 원고가 가등기 명의자인 피고를 상대로 가등기의 말소를 구한 사안에서 “소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있다 하여, 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 아니한다.”고 판시하여 가등기의 권리추정력을 부정하였으나 대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결은 위조된 서류에 의하여 가등기를 부적법하게 말소당한 원고가 당시의 소유자 등을 상대로 말소회복등기 등을 구한 사안에서 “가등기가 그 등기명의인의 의사에 기하지 아니하고 위조된 서류에 의하여 부적법하게 말소된 사실이 인정되는 이상 위 가등기는 여전히 적법한 등기원인에 의하여 이루어진 것으로 추정된다.”고 판시하여 가등기의 권리추정력을 인정하였습니다.

가등기 자체의 실체법적 효력

가등기의 존재만으로 부동산에 관하여 처분금지의 효과가 생기는가? 통설 및 판례는 이를 부정하고 있습니다. 따라서 가등기권리자는 가등기 상태로는 가등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 없습니다.

​ 가등기의 이전등기

가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다고 보아야 합니다(대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결 ).​