상가거래할때 주의할점이 뭐가있나요?
상가 거래를 할 때 주의해야할점이있나여?
초보라 거래는 하고싶은데 제가 모르는 부분에서 손해를 볼까봐 겁납니다.
예를들어 계약서라던지 등기같은 부분에서 더 확인해야할게있나요????
상가매수에 관심이 있으시군요.
몇가지 주의하실 점을 당부드립니다.
1. 현재 임대차 계약이 주변 시세와 유사한지 확인
상가의 가격은 임대차 계약을 기반으로 수익률이 얼마냐로 결정하는 부분이 많이 있습니다. 상가의 본질적인 가치를 간접적으로 현재 임차인이 어느정도의 가격을 지불하고 있는지를 기반으로 결정한다는 의미입니다. 이 가격이 적정하지 않다면(예를들어 주변시세와 달리 과도한 금액을 임차인이 지불하고 있다면) 다음번 임대를 줄 때 가격이 떨어질 수 있는 리스크가 있습니다. 예를들어, 신규 분양하는 상가의 경우 '몇년 월세 얼마 보장' 이런 내용들이 있는데 공급사에서 월세를 일부 보전해 주는 상황이 있을 수 있는데 그 경우에 최초 임차인이 떠난 후에는 월세가 떨어질수 밖에 없습니다.
2. 별도의 운영비용이 발생하는지 확인
상가매수를 할 때 다른 부동산도 마찬가지 이겠지만 관리비 또는 수리비 등 부수적으로 들어가는 것들이 발생될 수 있기 때문에 어떤 것들이 있을지 반드시 확인하고 비교할 때 반영하셔야 합니다. 신규 임차인을 들이기로 계약을 했는데 기반시설을 다시 공사해야 한다거나 가게 주인이 부담해야 하는 별도 비용이 있다면 계획했던 비용외에 추가적인 비용이 발생할 수가 있습니다. 이부분은 계약전 반드시 협의하고 계약사항에 반영해야 합니다.
3. 건축물의 용도 등을 확인
서류에 나와 있는 건축물의 용도도 상세히 확인해야 합니다. 그리고 그에 따라 맞는 설계와 시설이 들어갔는지를 알아보시고 다음 단계로 넘어가시기를 추천드립니다. 확인 후 맞지 않는 부분은 수리나 공사가 필요한 상황이 올텐데 당연히 계약내용(가격, 수리 계획)에 포함 될 수 있도록 하시고 비용을 부담해야하는 상황이 발생하면 누가 지급할 것인지에 대해서도 사전에 미리 협의를 해두시는 것이 현명할 것 같습니다.
감사합니다.
매매를 말씀하는거죠?
매매금액 외 건물 값에 대한 부가세를 납부하고, 환급 받아야 하는게 주택과 다른 점 입니다.
만약 매도인이 일반과세사업자가 아닌 간이과세나, 시업자가 없는경우 부과세는 소멸되었으니 따로 정산할 필요는 없겠지만.. 상대방이 현재 일반과세일 경우 부가세를 납부해야합니다.
부가세는 최종 소비자가 내는 것이라.. 매도인이 일반과세 임대 사업자인데, 매수인은 사업자를 내지 않을 거라면 부가세는 매도인에게 주고 환급을 받을 수 없습니다.
가끔 포괄양수도로 부가세 정산을 생략하는 경우도 있는데, 이때 주의할점은 매도인의 사업에 관한 모든것을 양수받는 것이니 부채나 해당 사업과 관련된 모든 것을 양수받는 것이라 차후 문제의 소지가 있으니 주의하세요~
이전 입주인의 상가가 실체가 존재했는지 잘 살펴보아야 합니다.
요즘과 같은 시기에는 흔히 페이퍼컴퍼니라고 장부상에만 존재하고 매출도 임의로 부풀려서 기록만 본다면 장사가 잘되던곳인데 실제로는 공실상태인 상가들이 많을것입니다.
그러니 주변상가를 방문해서 해당 업체가 실존했는지... 장사가 어느정도 되었는지등 현장조사를 한번 해보십쇼!