부동산 계약 해지 위약금 문의합니다
장인어른이 이사하려고 집을 매수하는 계약을 하셨는데 특약사항으로 "매수인 매도인은 계약내용 위약시 약정사항 제5조와 별도로 손해배상으로 매내대금을 지급하기로한다" 를 넣었다고 하네요. 계약당시 저희 장인어른은 우울증 치료 중이었는데다 부동산 중개인이 계약당일에 부동산레 오자마자 도장 다찍고 계약서 초안설명부터 하지 않고 도장찍는 절차와 이에 대한 녹취만 했다고 합니다. 한마디로 계약서에 대한 꼼꼼한 설명은 없었구요. 문제는 저희 처가집이 팔려야 그돈으로 이사를 할텐데 집이 팔리지 않아 잔금을 납부일이 며칠후 도래하는 상황입니다. 계약을 7월정도에 했기 때문에 이후로 상황을 보고 가족끼리는 계약금을 포기하는 계약해지로 생각하고 있었고 부동산중개인에게 몇차례 문의했음에도 중개인은 오늘에서야 해지가 불가한 계약이라고 했다네요. 저는 계약때부터 불공정한 계약이라고 생각하고 이렇게 큰 금액을 위약금으로 거는 것은 통상범위를 훨씬 뛰어넘기 때문에 계약해지가 아니라 계약무효라고 생각되는데 가능할까요?
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
위약금 손해배상 예정
계약서에 위약금 약정이 있다면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).
원래 손해배상 청구를 하기 위해서는 손해를 입은 사람이 손해가 발생했다는 사실과 손해액을 입증해야 합니다.
그러나, 위약금 약정을 해두면 손해 사실과 손해액에 대한 입증이 필요 없게 되고, 단지 상대방의 계약 위반 사실만 입증하면 바로 위약금을 청구할 수 있습니다.
위약금 감액
위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되는 경우, 위약금 액수가 부당히 과다한 경우 법원에 의해 위약금 액수가 감액될 수 있습니다.
법원은 통상적인 매매계약의 경우, 계약금 상당액이 손해배상의 예정으로 정해지는 거래관행에 비추어 매매대금의 배액이 손해배상의 예정액으로 된 것은 지나치게 과다하므로 감액되어야 한다고 한 사례(2003나8747 판결)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법률에 따른 취소는 주관적 판단이 아닌 법으로 정해진 요건에 따라 가능하며, 질문의 경우 착오, 강박, 사기등으로 보기 어렵기에 계약취소는 불가할것으로 보입니다. 즉 계약을 무효로 하기는 어렵다는 의미입니다. 그리고 계약당시 상황에서 계약상 내용을 확인하지 않고, 서명한 경우 그 과실책임은 계약당사자에게 있는 점도 그렇지만, 특약의 내용이 임의대로 추가된 내용이 아닌 사전에 합의된 내용을 기재하였으므로 이부분을 문제삼기는 어려워 보입니다. 안타깝게도 계약상 모든 내용은 법적 효력이 있을 것으로 보입니다. 다만 답변상 주관적인 판단이므로 법률전문가인 변호사를 통해 자세한 상담 받아보시는게 다른 방법을 찾기에는 더 유리할듯 보입니다.
