중기청 보증보험 가입을 위한 전세금 조정 예정입니다. 계약서를 어떻게 작성해야 하나요?
현재 중기청 대출로 전세집을 구해 살고 있습니다.
제 상황은
1. 2022년 중기청 대출로 방 구함.
2. 전세 연장하며 살고 있음.(이때는 보증보험을 들었습니다)
3. 작년 24년 6월 한 번 더 연장했음.(2년)
4. 보증보험을 들으려고 하니 전세가가 높아 은행에서 전세금 조정을 해오라고 함.
5. 올해 5월 전세금 조정하여 계약서 작성 예정
여기서 궁금한 점은 세 가지입니다.
1. 전세금을 조정할 때, 앞으로 남은 1년에 대해서만 계약서를 작성하면 되나요?
(보증보험은 전세 계약 1/2가 지나기 전에 가입해야 한다고 압니다. 따라서 올해 6월 안에 보증보험 가입하려고 하는데, 24년 6월부터의 날짜를 기입하여 전세 계약서를 작성해야 하나요? 아니면 올해 25년 6월의 날짜로 전세계약서를 작성하면 되나요?)
2. 보증보험을 들기 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
(만약 가능하다면 집주인이 전세금을 안 돌려주는 경우 어떻게 해야하나요?)
3. 전세계약이 끝나기 2~6개월 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
중기청(현 청년전세보증금대출 포함)과 보증보험 가입, 전세금 조정, 계약서 재작성, 목적물 변경에 대한 질문이시죠.
1. 전세금 조정 시 계약서 작성 시점은 언제로 해야 하나요?
질문하신 세 가지를 순서대로 간단하고 명확하게 설명드릴게요.전세금 조정 계약서는 "기존 계약의 연장 또는 변경" 형식으로 작성하고, 계약 시작일은 지난 계약의 연장 시점(=2024년 6월)으로 기재하는 것이 일반적입니다.
보증보험은 "계약 시작일로부터 1/2이 지나기 전에" 가입해야 유효하므로, 계약서상 시작일을 2025년 6월로 작성하면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 계약서의 계약기간은 2024년 6월 ~ 2026년 6월로 작성하고, 전세금만 변경하는 특약을 추가하는 방식으로 계약서를 새로 쓰시는 것이 좋습니다.
작성 팁 예시:
본 계약은 2024년 6월 1일 체결된 계약의 연장 및 전세금 변경 계약입니다.
전세보증금은 종전 1억 5천만 원에서 1억 3천만 원으로 조정함.
계약기간: 2024.6.1 ~ 2026.5.31
2. 보증보험 가입 전에 목적물(방)을 옮길 수 있나요?네, 보증보험 가입 전에 목적물(집)을 옮길 수 있습니다.
단, 아래 두 가지 주의사항이 있습니다.기존 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우
새 집 계약을 해도 기존 집 보증금 반환 책임은 그대로 남습니다.
보증보험에 가입되어 있지 않다면, 집주인이 반환을 거부해도 보험으로 돌려받을 수 없습니다.
따라서, 기존 전세금을 확실히 돌려받을 수 있는 상황에서 옮기는 것이 안전합니다.
대출 조건과 목적물 일치 여부
중기청 대출의 경우, 주소지(계약 목적물)가 바뀌면 '대출 승계 또는 재심사'가 필요합니다.
따라서 방을 옮기고 새 집으로 보증보험을 가입하려면, 새 전세계약을 기준으로 새롭게 보증보험 및 대출 절차를 진행해야 합니다.
3. 전세계약 종료 2~6개월 전에도 목적물 변경(이사)이 가능한가요?네, 계약 종료 전에도 이사(목적물 변경)는 가능합니다.
다만 이때도 조건이 있습니다.
기존 집주인과 합의하여 조기 해지 또는 명도 절차가 이뤄져야 하며,
중기청 대출도 새 집으로 이관(이사 대출 조건)되도록 은행에 미리 협의해야 합니다.
특히 중기청 대출은 전입 신고 + 확정일자를 바탕으로 하기 때문에, 목적물 변경 시점과 보증보험 신규 가입 시점 사이의 공백이 생기지 않도록 신중하게 일정 조율하셔야 합니다.
정리하자면
1. 전세금 조정 계약서 날짜? 2024년 6월~2026년 6월로 작성하고 전세금만 조정
2. 보증보험 가입 전 방 옮길 수 있나? 가능하지만 기존 보증금 반환, 대출 재심사 등 유의
3. 계약 종료 2~6개월 전 이사 가능? 가능, 단 조기해지 협의 + 대출 이전 절차 필요
참고하세요!!
.
1. 전세금을 조정할 때, 앞으로 남은 1년에 대해서만 계약서를 작성하면 되나요?
(보증보험은 전세 계약 1/2가 지나기 전에 가입해야 한다고 압니다. 따라서 올해 6월 안에 보증보험 가입하려고 하는데, 24년 6월부터의 날짜를 기입하여 전세 계약서를 작성해야 하나요? 아니면 올해 25년 6월의 날짜로 전세계약서를 작성하면 되나요?)==> 현재 상황에서 보증보험에 가입을 한다면 일부 가입 등으로 가입조건을 변경해야 할 것으로 보입니다.
2. 보증보험을 들기 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
(만약 가능하다면 집주인이 전세금을 안 돌려주는 경우 어떻게 해야하나요?)==> 방을 옮길 수 있지만 보증금을 받기 위해서는 임대인과 협의가 필요한 사항입니다. 만약 임대인이 새로운 임차인이 입주시까지 보증금을 지급해주지 않을 수도 있습니다.
3. 전세계약이 끝나기 2~6개월 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
==> 가능합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전세금을 조정할 때, 앞으로 남은 1년에 대해서만 계약서를 작성하면 되나요?
(보증보험은 전세 계약 1/2가 지나기 전에 가입해야 한다고 압니다. 따라서 올해 6월 안에 보증보험 가입하려고 하는데, 24년 6월부터의 날짜를 기입하여 전세 계약서를 작성해야 하나요? 아니면 올해 25년 6월의 날짜로 전세계약서를 작성하면 되나요?)-> 협의사항이긴 한데, 전세금을 조정한 시점부터 새로운 계약으로 할수도 있고, 남은 기간까지만 계약기간으로 하여 다시 작성할수도 있습니다. 정확히는 협의사항으로 보시면 되는데, 어떠한 식으로 결정하시던 기존 대출은행에 대해서 문의를 하여 요구하는 양식에 따라 준비를 하셔야 할듯 보입니다.
2. 보증보험을 들기 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
(만약 가능하다면 집주인이 전세금을 안 돌려주는 경우 어떻게 해야하나요?)-> 보증보험 가입이 불가하다고 해서 본 계약을 임의대로 중도해지할수는 없습니다. 즉 임대인은 기존 계약일자까지 보증금 반환의무가 없습니다. 그러므로 임대인이 보증금변경에 동의하지 않거나, 중도해지에 동의를 하지 않는다면 사실상 위 과정자체가 불가합니다, 당연히 계약중도해지도 불가할수 있으므로 보증금 반환도 어렵습니다.
3. 전세계약이 끝나기 2~6개월 전에 목적물 변경하여 방을 옮길 수 있나요?
-> 해당 기간에는 재계약에 대한 의사통보기간이지 목적물을 변경할수 있는 기간이 아닙니다. 해당기간내 통보를 하더라도 실제 계약만료일까지는 계약은 유효합니다.