임차권등기와 이사에대해 의문점이 있습니다.

Question

월세에서 이사준비하면서 임대인과 트러블이 있어
보증금 못받는 상황에대비해 임차권등기에 대해 알아보는중 의문이 생겼습니다.

임차권등기 판례를 보면 임차권등기가 등기되기전에 이사를가면
그전 대항권은 말소되고 다시 새로 생긴다고 하던데요

여기서 이사라는게 전출신고+주거지 점유상실 이두가지라고 하던데

이게 가능한지 의문입니다.

애초에 계약 종료하고 보증금 받는조건이 임대한 집을 원상복구하고 반환한다로 알고있습니다

반환한 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않을시 임차권등기를 하게 되는데

어떻게 점유를 다시할수있는지 의문입니다.

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

임차권등기는 임대차계약기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 경우에 점유를 이전하더라도 대항력(제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리)과 순위보전효력(경매 배당시 우선적으로 배당받을 수 있는 권리)을 유지시키기 위한 제도입니다. 다만 이는 임차권등기가 경료될 때까지 대항력을 유지(주민등록 + 점유)하고 있을 것을 요건으로 하기 때문에 만약 임차권등기가 경료되기 전에 이사를 가게 되면 종전의 대항력은 상실되고 임차권등기시부터 다시 대항력을 취득하는 결과가 되는 것입니다.

그리고 임차권등기는 주택을 명도하기 전이라도 임대차기간이 만료하면 신청할 수 있는 것이고 주택을 명도한 이후에만 신청할 수 있는 것이 아닙니다(이 점을 오해하고 계신 듯 하네요).