건물주 사망 후 임대차 계약해도 되나요?

Question

안녕하세요 약국 인수 예정인 약사입니다

4/27 에 약국 인수 계약에 가계약금을 걸고 5/2 에 약국 인수 계약서와 임대차계약서 작성하기로 했습니다

4/28 에 건물주가 4/24 에 사망한 것을 알게됬습니다

상속인은 5명이고 대표자 아들이 나머지 상속인의 위임장과 인감을 가지고 임대차계약 할 것을 구두로 확인받았으나 계약일은 5/2 보다는 늦어질거라고 했습니다

건물은 상속인 5명의 공동명의로 한다고 들었습니다

그전 임대차계약도 아들이 위임장을 받고 건물주 대신 진행했다고 합니다

약국 권리금은 1억 , 월세 보증금은 3천만원입니다

이 상황에서 제가 고려해야할 리스크,

대비할 수 있는 장치,

상속인에게 더 알아야할 정보,

인수계약서는 임대차계약서와 동시에 써야하는지,

계약한다음 다음 건물주가 나가라고 하면 권리금 회수는 못하는지

등이 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임대인 사망이라는 돌발 상황으로 약국 인수에 차질이 생길까 봐 걱정이 크시겠습니다. 상속인 전원의 적법한 위임을 확인하신다면 계약 진행 자체는 가능하지만 권리양수도계약과 임대차계약의 시기를 맞추어 안전장치를 마련하셔야 합니다.

1. 적법한 임대차계약의 요건

공동상속인들이 건물을 공동소유하게 되므로 지분의 과반수 동의가 있어야 임대차계약이 유효합니다. 대표자 아들과 계약할 때는 반드시 나머지 상속인 전원의 인감도장이 날인된 임대차계약 전용 위임장과 본인 발급용 인감증명서를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

2. 두 계약의 동시 진행 필요성

약국 인수계약만 먼저 체결했다가 상속인 간의 분쟁으로 임대차계약이 무산되면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 약국 인수계약과 임대차계약은 가급적 동시에 진행하시고 불가피하다면 인수계약서에 본 임대차계약 미성립 시 조건 없이 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 넣으셔야 합니다.

3. 권리금 회수 및 임차권 보호

상속인들이 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 상가건물 임대차보호법에 따라 최대 10년간 계약갱신요구권이 보장됩니다. 추후 상속이나 매매로 건물주가 바뀌더라도 임의로 퇴거를 요구할 수 없으며 계약 종료 시 권리금 회수 기회 역시 법적으로 보호받으실 수 있습니다.

우선 대표자 아들에게 나머지 상속인들의 인감이 첨부된 위임장부터 명확하게 준비해 달라고 요청하세요.

계약 절차가 안전하게 마무리되어 성공적으로 약국을 운영하시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인 사망 시 상속인 전원의 동의가 필수적입니다. 단순히 아들의 구두 약속만으로는 추후 계약 무효나 해지 리스크가 발생할 수 있습니다.

리스크를 줄이기 위해 상속인 5명 전원의 인감증명서가 첨부된 위임장이나, 상속재산 분할 협의서를 확인하시기 바랍니다. 특히 임대차 계약 체결 전 등기부등본상 소유권 이전이 완료되었는지 반드시 확인해야 합니다.

권리금 보호와 관련하여 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 임대차 계약서 작성 후 즉시 확정일자를 받고 사업자등록을 신청하시기 바랍니다. 이를 통해 추후 새로운 소유자가 나가라고 하더라도 권리금 회수 기회를 주장할 수 있는 근거를 마련할 수 있습니다.

인수 계약과 임대차 계약은 상호 연동되므로 동시 진행이 원칙이나, 상속 문제로 등기가 불안정하다면 임대차 확정 전까지 약국 인수 계약의 효력을 유보하는 특약을 넣는 것이 안전합니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.