경제
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미국 금리 고공행진을 이어가면서 한국 부동산에 미치는 영향은?
미국 금리가 고공행진을 이어가면 한국은행이 금리를 내리기 힘든 상황일 될텐데 이것이 현재 거래량이 줄어든 한국 부동산 시장에 어떤 하방 압력으로 작용을 할까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
금리의 변동은 부동산 수요에 영향을 주는게 사실이나 , 해당 요인 하나로 부동산 시장내 하방압력으로 작용되기에는 한계가 있습니다. 특히나 현재 정부의 대출규제등으로 인해 금리의 변동에 따른 영향이 실제 수요에 영향을 주기 어려운 상황이고, 실제 미국이나 한국내 금리는 동결되고 있지만 이후 하락할 가능성이 금리인상 가능성보다는 높기에 현실적으로 우리나라 부동산 하방압력으로는 작용되지 않을듯 보입니다,
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 미국이 금리를 오리게 되면 우리나라도 환율방어적인 차원에서 금리를 올리게 됩니다.
기준금리가 오르게 되면 시장금리도 올라가게 되고 부동산 시장에서는 이자 부담으로 매도 매물이 쌓이면서 부동산 가격이 통상적으로 하락을 하게 됩니다. 다만 우리나라 부동산 환경은 금리도 큰 요인이지만 정부의 부동산 규제, 그리고 서울과 수도권에 집중된 부동산 수요에 대한 공급등이 가격에 더 밀접하게 움직인다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
미국이 금리를 인상하게 되면 한미 금리차가 확대되어 한국은행이 금리 인하가 어렵게 됩니다. 따라서 부동산 시장에 전반적 하방 압력이 커지게 됩니다.
대출에 부담을 느낀 실수요자들이 매수를 뒤로 미루게 되고 물량이 쌓이면서 부동산 가격이 하방으로 내려갈 위험이 크다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
미국 금리가 높으면 한국은행도 금리를 내리기 어렵고 시중 대출 금리도 높은 수준을 유지합니다. 이는 영끌족과 다주택자의 이자 부담을 키워 급매물을 유도하는 압력으로 작용합니다. 안전 자산인 예금 금리가 높고 집값 상승 기대감은 낮아지면서 부동산으로 유입되던 투자 자금이 빠져나가 수요가 실종되어 거래 절벽이 심화됩니다. 또한 고금리 상황에서 가계부채 관리를 위해 DSR 등 대출 규제를 더 조이게 되는데 이는 매수자의 실질적인 구매력을 깎아 가격 하락을 부추깁니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
미국 금리가 인하되지 않으면 한국은행 역시 환율과 자본 유출 우려로 인해 금리 카드를 만지기 어려워지며, 이는 국내 부동산 시장에 상당한 장기 정체 압력으로 작용합니다.
정리해드리자면, 고금리의 장기화는 매수자의 자금 조달 비용을 높일 뿐만 아니라, '금리 인하'에 대한 기대 심리를 꺾어 거래 절벽을 심화시키는 결정적인 원인이 됩니다.
전문가 입장에서 분석하는 구체적인 하방 압력 요인은 다음과 같습니다.
실질 구매력의 약화: 대출 금리 상단이 열려 있으면 차주들의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 줄어듭니다. 이는 사고 싶은 마음이 있어도 물리적으로 돈을 빌릴 수 없는 구조를 만들어 매수 수요를 억제합니다.
수익형 부동산의 역전 현상: 상가나 꼬마빌딩 같은 수익형 자산은 대출 금리가 임대 수익률보다 높아지는 '역마진' 구간에 진입하게 됩니다. 이는 투자 수요를 급격히 위축시키고 급매물 출현을 유도하는 압력이 됩니다.
공급망 리스크 가중: 고금리는 건설사의 PF(프로젝트 파이낸싱) 비용 상승으로 직결됩니다. 이는 분양가 상승과 공급 지연을 초래하며, 시장 전체의 유통 물량과 가격 왜곡을 심화시키는 하방 요인이 됩니다.
조심스럽게 조언드리자면, 지금은 '언제 금리가 내릴까'를 예측하기보다 '고금리가 1~2년 더 지속될 상황'을 가정하고 보수적인 자금 운용을 하셔야 합니다. 금리 인하 기대감이 실망감으로 변하는 시점에 가격 조정폭이 더 커질 수 있다는 점을 유의하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
급격한 폭락보다는 거래량이 실종된 상태에서 입지에 따른 양극화가 극심해질 것이므로, 보유 자산의 하방 경직성을 먼저 체크해 보시길 권합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 대출 이자 부담 증가와 매수 심리 위축
미국의 금리가 계속 높게 유지되면, 한국은행도 자본 유출과 환율 급등을 막기 위해 쉽게 금리를 내리기 어렵습니다. 그 결과, 주택담보대출 등 부동산 관련 대출 이자가 고수준에서 머물게 됩니다. 이자 부담이 커지면서 실수요자와 투자자 모두 주택 구매를 주저하게 되고, "이젠 금리가 쉽게 내려가지 않는다"는 분위기가 확산되면 거래 자체가 더 얼어붙을 우려도 있습니다.
2. 자산가치 재평가 및 경매‧급매 증가
고금리가 계속되면 예금이나 채권의 수익률이 더 매력적으로 보여, 부동산에서 빠진 자금이 금융시장으로 이동할 수 있습니다. 뿐만 아니라 과도하게 빚을 내 집을 산 이른바 ‘영끌’ 수요자나 여러 채를 가진 다주택자 중 일부는 대출을 버티지 못해 집을 급히 내놓거나, 결국 경매 시장에 넘어가는 경우가 늘어날 수 있습니다. 이 과정에서 부동산 가격도 추가 하락 압력을 받을 수 있습니다.
3. 전세 시장 불안과 매매가 동반 하락
전세자금대출 금리 역시 계속 오르면, 세입자들이 월세로 돌아서는 현상이 더 뚜렷해집니다. 전셋값이 떨어지면 매매가를 떠받치던 하한선마저 무너지게 되고, 이 여파가 매매가 하락으로 이어지는 악순환이 생길 가능성이 높아집니다.
요약하면, 미국의 고금리 기조가 이어지면 한국 역시 금리 인하가 쉽지 않아 장기적으로 고금리 상황이 고착화할 수밖에 없습니다. 이로 인해 부동산 시장의 유동성이 막히고, 집값 하락과 거래 침체가 더 깊어질 가능성이 큽니다.