경매물건의 취득시 세금(취득세 양도소득세 기준금액)에 대하여

Question

경매물건으로 다음의 물건을 취득할 경우 예상되는 세금에 대하여 확인을 부탁드립니다.

무주택 개인이 서울 성동구 아파트(25평)를 경매로 취득하려 합니다. 경매 낙찰가는 2억원이며 인수되는 임차대금액은 6억원입니다.

1) 이때 취득세의 기준이 되는 금액은 어떻게 되는지요?

2) 그리고 임차인 거주된 상태에서 3년뒤에 처분하면 처분시의 기준금액은 어떻게 되는지요?

Answer 1

안녕하십니까? 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사 입니다,

1) 아파트를 경매 낙찰받아 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자가 되는 경우 낙찰가와

승계받는 임대보증금을 합산하여 취득세 세율(취득가액 6억원 초과 9억원 이하인 경우

전용면적 85㎡ 이하는 1.1~3.3%, 전용면적 85㎡ 이하는 1.3~3.5%)이 적용되는 것입니다.

2) 조정대상지역 외 지역 소재 주택을 취득시 1세대 1주택자의 경우 2년 이상 보유 후

양도시 양도가액 12억원까지의 양도차익에 대해서 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

참고로, 조정대상지역으로 지정된 후에 취득하는 주택을 양도시 비과세되기 위해서는 2년

이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택 취득시 2년 이상 거주 요건을 충족해야

합니다.

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Answer 2

안녕하세요. OYS경영컨설팅 대표 세무사 오연실입니다.

1) 경매로 인한 취득 시 취득세의 산정 기준이 되는 취득가액은 낙찰가에 임차보증금 인수액을 가산해야 합니다. 따라서, 질문하신 상황에서는 8억원을 기준으로 취득세가 산정됩니다. (별도로 체납관리비 등이 있다면 그 금액 또한 가산해야 합니다.)

2) 경매로 취득한 부동산을 처분 할 경우 양도소득세 계산을 위한 취득가액에는 낙찰 시에 인수한 임대보증금도 포함되며, 당해 부동산을 취득하는 과정에서 발생한 취등록세 법무사비용 등이 추가로 가산됩니다. 즉, 질문하신 상황에서 3년 후 처분할 때의 취득가액은 8억원 + a가 되겠습니다.

도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 실제 매매가격(보증금 인수액 + 현금지급액)을 기준으로 취득세를 납부합니다.

2. 양도세는 양도당시의 양도가, 취득당시 취득가, 보유기간을 적용하여 계산합니다. 1세대 1주택자에 해당한다면 2년이상 보유(취득당시 조정지역이라면 거주 포함)하고 양도한다면 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.