소유자 동의 없이 재개발시 공공청사로 결정

Question

안녕하세요

현재 가족 소유의 토지 및 주택이 있는데, 지역이 재개발예정에 있습니다. 근데 주민설명회나 의견 제시할 때 참여하지 못하는 상황이라 당시 참여를 하지 못했는데요. 이번에 구청 홈페이지를 확인해보니 작년에 지구단위계획 및 정비계획에 대한 공고 안내가 있었고 올해 초에 결정 고시문이 올라왔습니다. 근데 저희 소유분 위치가 공공청사로 사용될 계획이라고 적혀있는 것을 이제서야 확인하게 되었습니다. 소유자의 동의 없이 이게 가능한가요?

저희 땅이 그럼 공공으로 사용된다는건데요.. 저희도 모르게 이런 일이 발생해서 굉장히 당황스럽네요

이거에 대한 소송이라던가 보상이라던가 그런거에 대해 자세히 알려주실 수 있으실까요?? 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 토지가 공공사업으로 편입이 되게 될 경우 주민설명회 등 롱해서 의견 수렴을 하고 사업을 진행을 하게 됩니다. 또한 주민들의 반대가 심할 경우 지구단위계획 변경을 신청을 해야 하고 도시계획위원회 등의 심의와 승인을 거쳐서 변경고시를 하게 되겠지만 쉽지는 않게 됩니다. 사업이 진행이 되게 되면 토지소유자들에게 토지 보상 작업이 착수가 되고 보상가를 받고 이의신청등을 통해서 협상과 수용의 절차를 걸쳐서 사업이 진행이 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 상황은 소유자 동의 없이 토지가 공공청사 부지로 지정된 것 자체는 적법하다고 볼 수 있지만, 향후 수용이 이루어질 경우에는 반드시 적정 보상을 받을 권리가 있습니다

지금 할 수 있는 대응은 고시일 기준으로 행정소송 가능 여부 판단과 향후 보상금 관련 대응 준비입니다

전문가(변호사, 감정평가사)와 사전에 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재개발 지역 내 토지 및 주택이 소유자 동의 없이 공공청사 등 공공용지로 사용되는 것은 일반적으로 가능한 경우가 있으나 관련 법률과 절차에 따라 반드시 일정한 권리 보호 및 보상 절차가 필요합니다.

재개발 사업 시행 과정에서 토지 소유자의 동의가 필요하며 주민 의견 수렴, 공람 및 의견서 제출 절차가 진행되야 합니다. 만약 주민설명회 등 의견 제시에 참여하지 못했더라도 이후 공람 기간 등을 통해 의견을 제시할 기회가 주어졌는지 확인이 필요합니다.

수요자의 의사와 무관하게 수용이 진행될 수 있으나 법적 절차 및 보상 청구권은 반드시 보장됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

국가의 재개발 구역 지정 및 수용은 개별 소유주의 동의 여부와 상관없이 구역 내 전체 소유주의 동의 비율에 따라 사업 진행이 가능합니다.

도시 및 주거환경정비법과 국토계획법에 근거하여 재개발의 경우 전체 주택 소유자의 75% 이상, 토지 소유자의 50% 이상 동의 시 사업진행이 가능하며 기준 이상의 동의를 득한 경우 보상 단계에서 보상금을 반드시 지급해야 합니다.

보상금은 사업시행사에서 1명, 재개발 구역의 조합_주민이 1명, 상호 협의하에 추가 1명으로 총 3명이 감정평가사를 선정하여 각자 토지, 주택 등에 대한 감정을 진행하고 감정가 평균을 산출하여 보상금을 결정하고 상호 협의를 통해 최종 보상금을 결정해 사업을 진행하거나 만족스러운 금액이 아닐 시 행정소송등을 진행하기도 합니다.

감사합니다.