1가구 2주택, 실거주 한 채 말고 다른 한 채는 해외 등기가 나을까요, 주임사 등록 후 국내가 나을까요?

Question

전자는 1가구 2주택임에도 불구하고 양도세나 보유세 상으로 1주택자와 똑같습니다.

국내로 임대수익 반입시 건보료 발생 이슈가 있지만요.

대신 법인을 해외에 세워 투자하고, 국내로 반입하지 않는다면, 현지에서 절세도 되고(비용 떠니까) 국내에서 이중과세도 되지 않습니다

대출할때도 1주택자와 똑같이 받을 수 있죠

문제는 해외에 있다는 것이구요. 대신 환차익을 기대할 수 있습니다

후자는 보유세 절세(종부세도)와 양도세 혜택은 있습니다

다만 1가구 2주택자로 보기에, 대출은 2주택자로 보기에 불리합니다

다만 국내에 있기에 관리가 용이하구요. 임대소득도 분리과세 되는 2천만원까지는 크게 이슈가 없습니다

대신 증여하기에는 타이밍 재기에 용이하고, 3억까지 증여세 추가절세도 가능합니다.

같은 가격, 비슷한 입지라면 국내에 등기칠까요

해외에 등기칠까요?

김희영 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.해외부동산과 국내부동산을 비교하는 것은 매우 다양한 조건과 상황이 있을 수 있으므로 일반화하기는 힘들 것이라고 판단됩니다. 예를 들어 해외부동산으로서 인기지역의 주택이고 높은 경제성장률로 계속 발전하고 있는 상황이라면 후에 상당한 시세차익을 거둘 수 있겠지만 일본같이 성장이 정체된 지역의 주택을 구입한 경우라면 세금 제외하면 별로 남는 것이 없는 상황이 될 수도 있을 것입니다. 현지 사정을 잘알고 좋은 현지 파트너가 있는 경우가 아니라면 국내 투자로 임대소득을 거두는 것이 오히려 나을 수도 있을 것입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해외등기,세금 절세  보유세, 양도세 절세에 유리 ,대출 조건 1주택 간주로 유리 , 관리 용이성 어렵고 위험도 있음 , 증여 전략 불투명 가능성 국내등기,세금   종부세·양도세 중과 우려,대출조건   2주택 간주로 불리,관리용이성  쉬움, 안정적,증여전략  명확하고 제도적 공제 활용 가능단기 차익이나 투자 목적이면 절세를 할수있는 해외 등기가 유리하고관리의 용이성과 증여 상속 , 장기 거주,보유시에는 국내 등기가 유리합니다주의점은 해외 자산의 경우 국세청의 해외 금융정보 자동교환협정(CRS) 대상국이라면 숨기기 어렵습니다임대소득을 국내로 송금할 경우 소득세·건보료 합산 부과될 수 있습니다해외 부동산 관련 법인 설립 시, 현지 세법·운영비용·법적 리스크도 충분히 검토하시기 바랍니다