갱신청구권 못쓰게 하려면 언제까지 세입자에게 얘기해야 하나요

Question

세입자 입장에서 갱신권을 못쓰는 경우가 아래 2가지 케이스가 일반적인걸로 아는데 전세만료 몇개월 전에 세입자에게 통보를 하면 갱신권을 못 쓰나요?

1. 전세 만기 후 집주인이 들어가려고 할때

2. 전세 만기에 맞춰서 매도를 하려고 할때

혹시 1번 2번 사전 통보 기간이 다를까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

1 ㅡ 임차인에 대하여 6개월 ~2개월전까지 문자 등을 이용해서 정확하게 자가거주를 이유로 갱신거절사유를 직시하여 통보하시면 되겠습니다.

2ㅡ 계약 기간중 매매되어 새로운 매수인에게 만기 6개월전에 이미 등기이전이 완료되어야 하고, 계약만기 6개월~2개월전까지 임차인에게 자가 거주를 이유로 갱신거절 의사를 통지하시면 되겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

계약종료 6개월~2개월 사이 통보하면 됩니다.

매도를 하더라도 매수자 혹은 직계존속이 실거주 하는조건이여야 갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

얼마전까지는 임차인이 갱신청구권 사용을 먼저 통보하고 그후 매도후 매수자가 실거주한다고 해도 갱신청구권 사용 표현이 먼저여서 거절할수 없었으나 최근 판례로 매수자가 2개월전 등기 완료후 실거주 한다면 갱신청구권을 거절 할수 있다고 합니다.

Answer 3

안녕하세요 공인중개사입니다.

계약 종료일 기준 6~2개월전 재계약 불가 통보시 세입자는 계약 갱신권 사용이 불가합니다.

재계약 불가 사유는 아래와 같으니 참고 하시기 바라며 말씀하신 두가지 경우 모두 통보 일정이 동일합니다. 다만 매도를 근거로 계약갱신청구권의 거부는 어려우니 유의하시기 바랍니다.

• 임차인이 임대료를 2기 이상 연체

• 임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대

• 임차인이 중대한 과실로 주택을 손상

• 임대인이 해당 주택을 철거 혹은 재건축

• 임대인 및 직계존비속의 실거주

이해에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

1. 만기 2개월전까지는 통보 하셔야 합니다.

2. 매매는 계약갱신청구를 거부할 사유가 되지 못합니다.

실거주 한다고 해서 거부를 한뒤에 공실 상태에서 매매 하셔야 합니다.

물론 이것도 아직 관련해서 의견이 분분하고 대법원 판례가 있는것은 아니지만 현재로서는 문제 없다고 보는쪽이 우세합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

즉 계약만료 2개월 전까지는 말씀해 주셔야 임차인도 그에 따라 다른 대안을 생각할 시간을 주어야 겠죠?

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

사전통보기간은 계약만료 6~2개월 전까지만 임대인이나 임차인이 의사통보를 하면 됩니다. 임차인의 계약갱신청구권 행사시 임대인은 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다.

[참고]

집주인이 본인이 살겠다며 계약갱신을 거절 후, 몇 달 뒤 매매하는 것은 불법이 아니다라고 법원이 판결내렸습니다.

법원은 집주인이 “들어와 살겠다”며 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절했다가 몇 달 뒤 집을 팔았더라도 세입자는 집주인에게 이사비 등 손해배상을 받을 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 해당 주택을 ‘임대’한 경우에는 개정 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 지지만 ‘매매’는 법률에 명시돼 있지 않아 보호대상이 아니라고 본 것이다.