전세사기 진행 절차에 대해서 문의드립니다.

Question

전세사기 진행 절차에 대해서 문의드립니다.

지금 강제경매 진행중이고

lh에 매입 요청하여 최종 매입이 가능하다는 메일을 받았습니다.

감정평가액이 저희 집 보증금보다 낮아서 모든 보증금 회수는 불가할것같구요

아무튼 지금 매각기일을 기다리고 있는데 추후 진행 과정이 어찌될까요??

배당금은 lh에서 산정한 감정평가액 전체를 받는건지

알아봐도 다들 상황이 달라 너무 어렵네요 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

깡통전세로 보입니다, 일단 경매에서 감정평가액이 정해졌다고 해도 이보는 10~20%낮게 최저매각대금이 정해질가능성이 높고, 입찰자는 해당가격 이상의 입찰가를 제시하여 최고가 입찰자가 낙찰이 됩니다 .그에 따라 매각 대금이 얼마가 될지는 현상태에서 알수 없습니다. 다만 lh매입요청시 매입가격은 감정평가액을 기준으로 매입을 하게 되는데, 이런 경우 2개의 감정평가금액을 산출하여 산술평균한 금액을 기준으로 하게 됩니다. 다만 질문처럼 경매진행이 되고 있는 주택의 겨우 실제 낙찰이 되면 lh가 우선매수권을 행사해 소유권을 가져올것으로 보이는데 이럴 경우 감정평가액이 아닌 처음 말한 낙찰가격이 매입가격이 될 가능성이 높습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

LH가 감정평가액 전액을 보증금으로 지급해주는 것은 아닙니다

LH가 매입하면 법원 배당절차를 대신 처리하고

일부 보증금은 여전히 차순위 채권자와 나눠야 할 수 있습니다

매입 요청 시 LH 담당자와 서면 확인이 필수입니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매각 기일에 LH가 현장에 참석하여 우선매수권을 행사하게 됩니다. 민간 낙찰자가 있더라도 LH가 그 가격에 우선적으로 매입합니다.

그 후 LH가 낙찰 대금을 법원에 납부하고 대금 납부 후 한 달 뒤 법원에서 배당기일을 잡습니다.

이 때 낙찰 금액을 순위에 따라 나누어 줍니다.

LH가 집주인이 되었으므로 질문자님은 LH와 공공임대주택 계약을 맺고 계속 거주하시거나 이주를 선택하면 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

LH가 경매 법원에 우선매수권을 행사하여 해당 주택을 직접 낙찰받게 됩니다. 소유권이 LH로 이전되면 귀하는 퇴거 걱정 없이 LH와 공공임대차 계약을 새로 체결하게 되며 이 과정을 통해 기존집에서 최대 20년까지 안정적으로 계속 거주할 수 있는 권리를 보장받습니다. 배당금은 감정가가 아닌 실제 낙찰가는 기준으로 순위에 따라 배분되므로 귀하의 순위에 해당하는 금액만 법원을 통해 현금으로 받게 됩니다. 보증금 중 돌려받지 못한 나머지 차액은 현금 지급 대신에 향후 내야 할 임대료 면제나 보증금 지원 형태의 혜택으로 전환되어 실질적인 주거비 손실을 보전받는 방식으로 진행이 됩니다. 감사합니다.