구축아파트 누수하자 vs. 건물 노후화

Question

주택 매수 계약을 체결한 이후 베란다 누수 흔적을 발견하여 전문업체를 통해 누수판정을 받았습니다.

(샷시 코킹재시공(윗세대 포함) 및 윗층 바닥 방수시공 등 필요)

그런데 공인중개사는 법적으로 일반적인 건물 노후화이고 샤시 코킹 같은 건 소모품이라 매수자가 부담해야한다며 누수가 아니라고 주장합니다.

여기에 대한 전문가 분들의 의견을 구합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

기본적으로 누수에 대해서 고지를 하지 않은 상황이라면 그러한 흔적이 존재하였으나 매수 당시 고지하지 않은 점이 있다면 하자 담보 책임을 물을 수 있을 것으로 보이고 다만 단순히 노후화로 인한 것인지 구조적인 문제로 누수가 발생하여 수리가 필요한 것인지는 당사자가 협의하지 않으면 결국 법적으로 다투게 될 것으로 보입니다

Answer 2

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

주택 매수 계약 체결 후 베란다 누수 흔적을 발견하고 전문업체의 누수 판정까지 받은 상황에서, 공인중개사가 이를 건물 노후화나 소모품 문제로 치부하며 매수인이 부담해야 한다고 주장하는 것에 대해 혼란스러우실 것 같습니다. 이 사안은 계약 특약의 내용과 하자의 중대성에 따라 법적 책임이 달라지는 복잡한 문제입니다.

가장 먼저 확인해야 할 핵심은 계약 특약에 '현 시설 상태 그대로 인수한다'와 같은 내용이 포함되어 있는지 여부입니다. 만약 특약에 이와 같은 '하자 인수' 또는 '하자담보책임 면제' 내용이 명시되어 있다면, 원칙적으로 매도인의 민법상 하자담보책임이 면책되는 것으로 볼 수 있습니다. 즉, 매수인이 눈으로 확인하고 그 상태 그대로 인수한 것으로 간주되어 매도인에게 수리 책임을 묻기 어렵게 됩니다. 그러나 이 경우에도 매도인이 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있는 하자(중대한 하자)를 알고 있었음에도 매수인에게 고지하지 않고 숨겼다면, 이는 특약과 무관하게 사기죄가 적용되거나 최소한 하자담보책임이 면제되지 않을 수 있습니다. 매도인이 하자를 알고도 숨겼다는 사실은 매수인이 입증해야 할 문제입니다.

반대로, 계약 특약에 '현 시설 상태 그대로 인수한다'는 내용이 없었다면, 원칙적으로 매도인의 하자담보책임이 적용되어 매도인이 해당 하자에 대한 수선 책임을 져야 합니다. 이때, 공인중개사의 주장대로 단순히 샷시 코킹의 노후화로 인한 누수라면 이는 건물 노후화에 따른 일반적인 하자로 간주되어 매수인이 알거나 알 수 있었을 하자로 판단될 여지가 있습니다. 매수인이 알거나 알 수 있었던 하자라면 매도인의 책임은 면제됩니다. 하지만, 이번 누수가 단순 코킹 문제가 아닌 윗층 바닥 방수 문제까지 포함되는 등 구조적인 중대 하자로 판정되었다면, 이는 매매 목적물의 객관적인 가치를 현저히 훼손하는 하자로 인정되어 매도인에게 수선 책임을 물을 수 있습니다. 결론적으로, 현재 상황은 계약서 특약 내용, 누수의 정확한 원인(노후화 소모품인지 중대 하자인지), 그리고 매도인이 하자를 알고 있었는지 등 사실관계에 따라 결론이 달라지는 사안이므로, 전문 업체의 누수 판정 보고서와 계약서 특약을 가지고 법률 전문가와 상담하여 구체적인 소송 실익을 따져보시는 것이 중요합니다.