결론 및 핵심 판단 집주인이 집을 매도하더라도 임차인의 계약기간이 남아 있다면, 매수인은 임차인의 임차권을 그대로 승계해야 합니다. 즉, 새 집주인이 되더라도 계약기간 동안 거주를 계속할 수 있습니다. 다만, 전세보증금 반환 의무가 새로운 집주인에게 승계되므로, 매매대금 정산 전 단계에서 임차인은 반드시 안전조치를 취해야 합니다. 매수인 인적사항, 잔금지급 시점, 임대차 승계 사실 등을 서면으로 확인하는 것이 필수입니다.
법리 검토 주택임대차보호법상 임차권은 대항력과 우선변제권을 통해 보호됩니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우, 매매로 소유자가 바뀌어도 계약기간 내에는 임차인을 내보낼 수 없습니다. 그러나 대항력이나 확정일자가 없다면 새 소유자에게 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 임차인은 즉시 주민등록 전입과 확정일자 부여를 받아 두는 것이 가장 기본적인 보호 조치입니다.
실무상 대응 전략 집을 내놓겠다는 통보를 받으면, 우선 중개인을 통해 실제 매매 진행 여부와 매수자 정보를 확인하십시오. 매수자가 잔금을 지급하기 전까지 임차보증금 반환 의무는 기존 집주인에게 있습니다. 따라서 새 소유자에게 소유권이 이전되기 전에 보증금 반환이나 임대차 승계 서면확인서를 반드시 확보해야 합니다. 또한 매매계약서에 ‘기존 임대차 계약 승계’ 문구가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
추가 조치 및 유의사항 보증보험 미가입 상태에서는 임대인이 잔금 전에 파산·압류 등의 사유가 생기면 보증금 회수가 어렵습니다. 따라서 즉시 확정일자와 전입신고를 완료하고, 등기부등본을 수시로 열람해 근저당·압류 여부를 확인해야 합니다. 새 집주인과의 관계에서는 임대차 승계 확인서를 받아두는 것이 가장 안전합니다.