계약 만기전 사업장 이전하여 사업자 등록증 변경할 경우 상가 임대차보호법 적용 여부

Question

안녕하세요 ~

2020.04.20 상가 계약 (2년)

2021.11.01 상가 이전 (만기 6개월전)

보증금 5천만원

새 주인을 만나지 못해, 보증금 회수가 안된 상태에서

현 사업장을 공실 상태로 두고 새로운 사업장으로

이전하려고 합니다 !

현재 사업자등록증을 새 사업장으로 주소 변경 할 경우

현재 사업장에 대해 상가 임대차보호를 받으려면

어떤 방법이 있을까요 ?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건으로 임차건물의 인도와 사업자등록을 요구합니다(상가임대차법 제3조 제1항). 이에 더해 임대차계약서상의 확정일자까지 받아야 우선변제권을 취득합니다(상가임대차법 제5조 제2항). 그러므로 임차인이 상가를 이전해 임차건물의 점유를 상실하거나 사업자등록상 사업장을 변경하면, 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 보증금 회수에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 임차권등기명령 제도는, 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가를 이전할 수 있도록 단독으로 임차권등기를 마치게 하는 제도입니다.

임차권등기명령 신청은 임차한 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 합니다(상가임대차법 제6조 제1항). 신청서에는 ① 임차인과 임대인의 성명, 주소, 사업자등록번호, ② 신청 취지 및 이유, ③ 임차한 상가건물(건물 일부를 임차했을 경우에는 도면 첨부), ④ 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력, 우선변제권을 취득했다면 그 사실), ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 등을 기재합니다(상가임대차법 제6조 제2항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항). 기재사항들을 뒷받침할 수 있는 소명자료도 첨부해야 하는데, 통상 ① 임대차계약서, ② 상가건물의 등기사항증명서, ③상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명할 수 있는 자료 등을 제출하면 됩니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조).