안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
이사 날짜를 맞추어 방을 비워주고 새로운 세입자까지 들어왔음에도, 약속한 날짜에 보증금을 돌려받지 못해 무척 당황스럽고 불안하실 것 같습니다. 특히 이미 새로운 임차인이 입주하여 살고 있는 상황이라면, 임대인은 법적으로나 도의적으로나 보증금을 즉시 반환해야 할 명백한 의무가 있습니다.
우선, 가장 먼저 하셔야 할 일은 임대인에게 강력한 독촉 메시지를 보내는 것입니다. 단순히 "언제 주시나요?"라고 묻기보다는, "이미 11월 29일부로 새로운 세입자가 입주하여 점유를 시작했고, 저 또한 이사를 완료하여 목적물을 인도했습니다. 따라서 임대차 계약은 적법하게 종료되었으므로, 보증금 500만 원을 즉시 반환해 주시기 바랍니다. 만약 오늘 중으로 입금되지 않을 경우, 이에 따른 지연이자 청구 및 법적 조치를 취할 수밖에 없습니다."라는 식으로 명확한 법적 의무를 상기시키는 내용을 문자나 카카오톡으로 남겨 증거를 확보하시기 바랍니다. 새로운 세입자가 들어왔다는 것은 임대인이 그 세입자로부터 이미 보증금을 받았을 가능성이 크므로, 돈이 없다는 핑계는 통하지 않습니다.
만약 독촉에도 불구하고 임대인이 계속해서 반환을 거부한다면, 지체 없이 법원에 '지급명령'을 신청하시는 것이 가장 효과적입니다. 보증금 액수가 500만 원으로 비교적 소액이고, 새로운 세입자가 입주했다는 명백한 사실관계가 있으므로 복잡한 소송보다 훨씬 빠르고 저렴하게 집행권원을 얻을 수 있습니다. 이미 이사를 나오셨고 새로운 세입자가 살고 있어 대항력을 상실했기에 '임차권등기명령'은 신청할 수 없지만, 지급명령을 통해 확정된 결정문을 받으면 임대인의 재산에 바로 강제집행을 할 수 있어 강력한 압박 수단이 됩니다. 지급명령 신청 전 단계로 '내용증명'을 보내 심리적 압박을 가하는 것도 좋은 방법이나, 상황이 급박하다면 바로 지급명령으로 가시는 것을 추천드립니다.