임차인이 보증금 보호를 이유로 근저당을 설정해 달라는데 해줘야하나요?

Question

임대인인데 반전세로 임대를 주려는데

임차인이 보증금을 보호받기 위한 이유로 보증금액만큼 근저당 설정을 해달라고 합니다.

(보증금은 집값의 약 10% 정도)

임대하는 물건은 융자도 없고 아무 문제도 없습니다.

이걸 해줄경우 임대인에게 불이익이 발생할 수 있는 경우가 있을까요?

근저당권 만으로도 대출이 가능하거나

임차인이 집에 손실을 가했을 때 손실금액을 제하지 않고 보증금 전액을 다 돌려줘야 하거나

이런 불이익이 생길까봐 걱정되는데

임대계약시 특약으로 보호받을 수 있는 사항인가요?

근저당설정을 요구하지 않는 임차인을 받는게 가장 좋은 걸까요?

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.저같으면 안해줍니다.일단 근저당을 설정하면 건물이 멸실될때까지 등기부등본에 나중에 말소하더라도 빨간줄이 계속 남게 되며 융자도 없고 집값의 10%인데도 해달라는건 추후에도 이상하게 속 썩일 가능성이 농후합니다. 20년간 부동산에서 봐온 바로는 처음에 이상한 요구하는 사람들은 나갈때도 곱게 나가는걸 본적이 없습니다.다른 임차인을 찾으시길 추천드립니다.도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당은 금전채무에 기해 설정하는 담보물권입니다. 질문에서처럼 임대차로 인한 보증금은 금전채무로 보기 어렵기에 근저당설정은 원칙적으로 맞지않습니다. 물론 합의하에 할수는 있지만 임차인의경우 근저당이 아닌 전세권을 설정 등기하는게 맞습니다. 물론 두개모두 성격은 다르지만 물권으로써 효력에는 차이가 없으므로 전세권등기를 하는게 맞고, 등기설정의 경우는 두당사자간 합의가 되었을 경우 가능하며 임대인이 이를 거부하는것도 문제가 되지 않으므로 등기를 원치않으시면 해당 요구를 거절하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 보호하기 위해 근저당 설정을 요구하는 경우는 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 매각할 가능성이 있을 때 발생합니다. 이 경우 임차인은 임대차계약이 해지되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 근저당 설정을 통해 보증금의 우선 변제권을 확보하고자 합니다.임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들일지 여부를 결정할 수 있습니다. 만약 임대인이 근저당 설정을 동의한다면 임차인에게 근저당 설정 계약서를 작성하고 등기소에 근저당을 설정하고 등기권리증을 임차인에게 전달해야 합니다. 이때 근저당 설정 비용은 임대인과 임차인이 협의하여 부담할 수 있습니다.임대인이 근저당 설정을 해줄 경우 임대인에게 불이익이 발생할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 부동산을 매각하거나 추가로 대출을 받고자 할 때 근저당 설정된 금액만큼의 제한이 있습니다. 또한 임차인이 임대주택에 손해를 입혔을 때 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 없습니다. 임차인은 근저당 설정된 금액만큼의 보증금을 전액 돌려받을 권리가 있습니다.임대인은 임대계약시 특약으로 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하거나 제한할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인은 임대차계약서에 다음과 같은 특약을 작성할 수 있습니다.임차인은 임대인의 사전 동의 없이 임대주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.임차인은 임대인이 임대주택에 선순위 근저당을 설정할 수 있도록 협조하여야 한다.임차인은 임대주택에 손해를 입힌 경우 임대인은 보증금에서 손해금액을 공제할 수 있다.이러한 특약은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하고 임대차 관계에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.근저당 설정을 요구하지 않는 임차인을 받는 것이 가장 좋은 것인지는 임대인의 판단에 따라 다릅니다. 임차인의 근저당 설정 요구는 임차인의 보증금 보호를 위한 합리적인 요구일 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 받아들이면 임차인의 신뢰를 얻고 장기적인 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 반면, 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구를 거부하면 임차인의 불만을 살 수 있고 임대차 관계가 불안정해질 수 있습니다. 임대인은 임차인의 근저당 설정 요구에 대해 장단점을 고려하고 협의하여 결정해야 합니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임차인 근저당은 임차인이 대항력을 가질 수 없을때나 간혹 해달라고 하는 경우가 있지만 대부분은 안해줍니다.그런 임차인은 받지 않는게 좋습니다.어차피 그분도 어딘가를 계약해야 하는데 근저당 설정하고 계약하기는 어려울 것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!