공동임차인 월세 미납 관련해서 질문입니다

Question

한 사무실에 3명이 공동으로 24개월의 상가 임대차 계약을 했고,

특약사항으로

“임차인 3명 공동명의로 연대해서 임대차 책임있음“ 이라고 계약서에 명시가 되어있습니다.

그런데 얼마전 3명중 1명이 카톡으로 일방적인 월세를 더이상 낼 수 없다는 통보 후 차단을 당했습니다.

이 사람의 집,직장,학교 모두 알고있고, 혹시나 법적인 문제가 될까봐 추심이나 찾아가는 방법은 하지않고 있습니다.

단순 월세 미납으로는 형사 처벌이 불가능하다고 알고있고, 1개월 분의 월세 납부 후에 내용 증명서 발송과 지급명령을 신청할 생각입니다.

현재 그사람은 직장활동도 병행하고 있는데

1. 몇개월의 월세를 미납했을때 지급명령으로 돈을 받을 수 있는지.

2. 앞으로 내야할 23개월 분의 임대료에 대해서는 어떻게 대처를 해야할지.

3. 지급명령 후에도 반응이 없다면 근로소득을 가압류 신청 할 수 있는지.

등등의 법률 자문이 필요한 상황입니다.

도움을 주시면 감사드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   공동임차인 사이에 연대책임이 명시되어 있다면, 임대인에게는 임차인 전원이 전체 채무를 부담합니다. 따라서 특정 임차인이 납부를 거부하면 나머지 임차인이 대신 납부해야 하고, 추후 부담분을 돌려받기 위해 지급명령이나 민사소송을 제기할 수 있습니다. 지급명령은 미납이 발생한 시점부터 청구 가능하며, 장래 임대료에 대해서는 미리 청구할 수 없고 발생한 금액만 청구할 수 있습니다. 지급명령 확정 후에도 불이행한다면 근로소득에 대한 압류나 가압류 신청이 가능합니다.

2. 지급명령 청구 시점
   지급명령은 최소 한 달치 월세라도 미납이 발생하면 곧바로 신청할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 소송 비용 대비 효율을 고려해 일정 기간 이상 미납이 누적되었을 때 청구하는 경우가 많습니다. 지급명령이 확정되면 판결과 동일한 효력이 생겨 강제집행 절차로 이어질 수 있습니다.

3. 장래 임대료 문제
   아직 발생하지 않은 향후 23개월치 임대료는 현재 시점에서는 확정된 채권이 아니므로 지급명령이나 소송의 대상이 되지 않습니다. 따라서 실제 미납이 발생할 때마다 별도로 청구해야 하며, 임차인이 반복적으로 불이행한다면 임대차 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 계약 해지 여부는 임대인과 협의가 필요하며, 임차인 간 내부 분담은 별도의 구상권 행사로 해결해야 합니다.

4. 강제집행 가능성
   지급명령 확정 후에도 채무자가 납부하지 않으면 채권압류 및 추심명령을 통해 급여, 예금 등 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 급여 압류는 법정 한도 내에서 가능하며, 장기간 불이행 시 가압류를 선제적으로 신청하는 것도 고려할 수 있습니다.

5. 종합적 대응
   실제 미납이 발생하면 즉시 지급명령으로 채권을 확정하고, 상대방의 근로소득이나 재산을 대상으로 집행 절차를 진행하는 것이 합리적입니다. 장래 임대료에 대해서는 사전 청구가 불가하므로 발생 시마다 대응해야 하고, 임차인 간 내부 분쟁은 구상권 행사로 정리하는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

공동임차인 중 1명이 월세 지급을 거부하는 상황으로, 만약 다른 임차인이 그 사람 분의 몫을 대신 납부한다면 동액상당의 배상을 청구하는 소송도 충분히 가능하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

월세 미납이 발생되었을때는 언제든 지급명령 신청이 가능하나 결국 상대방이 계속 미납한다면 소송을 제기하여 판결 선고시까지의 미납분까지도 청구를 하시는 것이 중요할 것입니다.

지급 명령에 대해서 확정이 되었다면 가압류를 할 게 아니라 압류를 하실 수 있고 급여 계좌에 대해서도 압류를 할 수 있으나 상대방 직장 등에 대해서 명확히 알고 있어야 합니다. 이상입니다.