중대 하자로 인한 월세 해지 청구 가능할까요
1월 말 2년 계약으로 월세 거주 중입니다.
5월 경 천장 누수가 생겨 임대인에게 알렸더니 해당 집이 원래 누수가 있었다고 하며 누수 공사를 진행하였습니다.
7월 경 다시 누수가 생겨 임대인에게 알렸을 때도 다시 누수 공사를 진행하였습니다.
하지만 그 이후로 주기적으로 누수가 발생하였고, 임대인은 내년 1월에 아예 배수 공사를 다시 하겠다, 그때까지 임차인인 제가 주기적으로 통을 놓고 해당 물통을 비워달라 요청하였습니다.
헌데 최근 누수가 심해져서 매일 물을 비워도 넘칠 정도로 심해진 상황입니다.
이러한 경우 월세 계약 해지를 청구할 수 있을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
지속적 누수로 주거 사용이 현저히 곤란한 상황이라면 임차인은 임대차계약 해지를 청구할 수 있습니다. 이는 단순한 경미한 하자가 아니라 생활의 기본 기능을 침해한 ‘중대한 하자’에 해당하며, 민법상 목적물 사용·수익이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반복적 누수와 임대인의 미흡한 보수 조치는 임대인의 의무불이행으로 평가됩니다.법리 검토
민법은 임대인이 목적물을 계약 기간 동안 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 명시하고 있습니다. 천장 누수는 건물의 구조적 결함으로, 임차인의 과실이 없는 한 임대인이 보수의무를 부담합니다. 이미 두 차례 이상 수리에도 하자가 재발했고, 임대인이 완전한 수리를 내년으로 미루고 통을 놓으라는 임시조치만 취한 것은 계약상 의무를 다하지 않은 것입니다. 이러한 경우 임차인은 계약을 해지할 정당한 사유가 인정됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
계약해지 의사표시는 내용증명으로 통보해야 합니다. 통지서에는 누수 발생 일자, 임대인에게 통보한 시점, 수리 내역, 현재 생활 곤란 정도를 구체적으로 기재하십시오. 동시에 누수 사진, 동영상, 대화기록, 공사업체 견적서 등을 증거로 확보해두면 좋습니다. 임대인이 반환을 거부하면 보증금 반환청구소송과 손해배상청구를 병합할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
현재 누수가 심각하다면 즉시 관할 시청 또는 구청의 건축과에 ‘건축물 하자 민원’을 제기해 공문 확인서를 발급받으십시오. 이는 법원에서 객관적 증거로 활용됩니다. 또한 계약 해지 전까지는 임대료 감액 요구도 가능합니다. 임대인의 보수 지연으로 인한 생활불편이 입증되면 해지와 손해배상 모두 인정될 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
임대인이 보수의무를 이행해주고 있는 상황이기 때문에 해지의 근거가 있다고 보기 어려워 법률분쟁으로 가는 경우에 승소가능성이 높지 않습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
임대차계약을 해지하려면 계약목적을 달성하기 어려울 정도의 사정이 있어야 합니다. 말씀하신 사정만으로 단정하기는 어려운 부분이기에 확답을 드리기는 어려우며, 현 상황이 계약목적 달성이 어려울 정도로 심각한 상황인지 여부에 따라 판단이 달라지겠습니다.
질문내용만을 기초로한 잠정적 판단이므로 구체적인 상담 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
누수 문제에 대해서 임대인이 수리등을 진행하였으나 제대로 해결이 되지 않았고 당장 내년 1월까지 기다려야 하는 상황이라면 임대인 귀책 사유가 없다고 하더라도 그러한 부분에 대해서 임차인에게 책임을 물을 수도 없다는 점에서 계약 해지가 가능할 것으로 보입니다. 이상입니다