계약갱신청구권의 효력이 임대차보호법에 우선하는지 궁금해요.

Question

전세 연장계약서에 특약으로 본 계약은 갱신계약청구권을 기간 내 사용한 것에 동의하며 추후 중도해지시 제한을 두지않는다 라고 넣기로 했는데요. 특약만 있으면 추후 중도해지시 임대인이 문제제기해도 괜찮은지 궁금해요. 혹시 특약이 임대차보호법에 우선하는지도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,

특약이 임대차보호법에 보호를 받습니다

임대차보호법은 임차인을 위한 법이다보니 임대인께 지켜줘야 됩니다

계약갱신청구권을 썼을때는 만기전이라도 나가겠다고 통보후 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다

그러니 특약에 안넣어도 확인설명서에 계약갱신청구권 쓴다고 기재해두시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사인간의 계약은 합의를 우선으로 합니다. 다만 임대차에서 특약으로 기재하였다라도 해당 부분이 임차인에게 불리한 사항이거나, 강행규정(법으로 정해진 부분)을 벗어날 경우 특약은 효력이 없습니다. 즉, 계약갱신청구권을 사용하였고 중도해지를 임차인이 통보한다면 계약은 통보3개월후 종료되면 특약으로 이를 금지하고 제지하여도 효력이 없습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

소송 시 주택임대차보호법에 없는 내용을 특약사항에 작성하는 경우 특약사항의 내용을 참고하여 판단합니다. 하지만 특약사항이 임차인에게 불리한 강행규정일 경우 유효하지 않아 특약사항 내용을 따르지 않아도 됩니다.

예를 들어 주택임대차보호법 상 계약갱신 중 중도해시 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미 합니다. (묵시적갱신 중 계약해지 시에도 똑같이 적용)

특약사항세 계약기간 중 임차인이 이사가는 경우(계약해지)에 대한 내용이 있더라도 계약갱신 중 계약해지 시 이 특약사항은 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법 상 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생하고 계약종료가 되기 때문입니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

특약사항이 우선이긴 하지만 중도해지시 어떤 제한을 두지않는것인지 불명확한 특약사항 입니다.

Answer 5

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 임대차보호법에 따라 부여되는 임차인의 권리입니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일 이후에는 2개월 전까지) 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 계약갱신청구권은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다.

전세 연장계약서에 특약을 넣는 경우에는 임대차보호법과의 관계가 중요합니다. 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 최소한의 법률로, 임차인과 임대인이 합의한 계약조건이 임차인에게 더 유리하다면 그 조건이 우선합니다. 따라서, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것에 동의하고, 추후 중도해지시 제한을 두지 않는다는 특약을 넣었다면, 그 특약이 임대차보호법에 우선합니다. 즉, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인은 임차인의 계약해지를 거절할 수 없습니다.

하지만, 특약을 넣는 것만으로는 임대인이 문제제기를 하지 않을 것이라고 보장할 수는 없습니다. 임대인이 임차인의 계약해지를 인정하지 않거나 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인은 특약의 존재를 입증할 수 있어야 합니다. 그러므로, 특약을 넣을 때에는 임차인과 임대인이 서명하거나 날인하고, 특약의 내용을 내용증명으로 보내거나, 특약의 사본을 보관하는 등의 방법으로 특약의 존재를 입증할 수 있는 자료를 준비해두는 것이 좋습니다.