부동산 뉴스에서 pf란 용어를 자주 봤는데 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?

Question

부동산 뉴스 등을 종종 접하게 되면 요즘처럼 부동산 시장이 안좋을 때 pf대출 부실이라는 뉴스를 자주 보았던 것 같습니다.

금융권에서 건물 신축 시 건설자금을 대여해주는 어떤 시스템이라는 것 정도는 대략 눈치껏 알겠는데 이게 구체적으로 우리나라 건설업계과 금융권 현실에서 어떤 시스템으로 돌아가고 있고 무엇이 문제여서 부실 내지는 시한폭탄이라는 말이 자주 나오는지 궁금합니다. 쉬운 설명을 좀 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

PF란 프로젝트파이낸싱이라는 대출상품입니다.

간단하게 설명드리면 건설사가 사업성 , 즉 아파트를 지어서 얼마에 분양할것이고 완판되면 이정도 수익이 날것이니 은행에 대출을 해달라는것 입니다. 즉 사업성을 담보로 하는것이기에 사실상 무담보입니다. 저희가 주택담보대출받는거 처럼 담보가 없이 오직 사업성만 보고 대출받아 그 건설사는 분양자에게 계약금 및 중도금 , PF대출로 아파트를 건설하는것이죠 , 분양자가 잔금일날 잔금을 못내거나 미분양이 많이나는경우 건설사는 PF대출을 갚지못해서 파산하는 상황입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

PF 프로젝트 파이넨싱은 쉽게 해당사업(프로젝트)를 기초자산으로 그 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다. 이때 대출을 실행하는 금융기관은 담보가 아닌 사업성에 대한 근거로 대출을 실행하기 때문에 해당 시공사의 시공능력과 상환능력을 검토하여 대출을 실행하게 됩니다, 그리고 이러한 대출의 상환은 결국 분양을 통한 분양대금으로 대출상환을 하게 됩니다. 만약 미분양이 발생될 경우 1차적으로 사업을 진행한 시공사는 건설자금에 압박을 받고 자금조달이 막힐 경우 건설중단 , 심할경우 부도처리가 될수 있습니다. 이럴 경우 해당 사업에 투자한 PF금융사들은 상환기업들이 부실화에 따라 대출금 상환에 어려움이 생겨 연쇄적인 위기가 찾아오게 됩니다. 보통 PF는 금리가 높기 때문에 2금융권 이하 금융사등이 많은 자금으로 참여하게 되므로 유동성이 막힐 경우 금융사 부실도 더 빠르게 진행될 위험이 있습니다.

Answer 3

PF는 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)의 약자입니다.

기본적으로 은행에서 자금을 대출하려면 담보를 요구하는데요.

PF는 말그대로 프로젝트를 기초자산으로 대출을 실행하는 것입니다.

따라서 아직 존재하지 않는, 즉 향후 지어질 건물을 담보로 대출을 진행합니다.

실물 자산이 아닌 가능성을 보고 돈을 빌려주기 때문에 금리가 매우 높습니다.

보통 10~15% 정도이며, 법정최고이자인 20%에 가까운 경우도 많습니다.

미래를 바라보고 돈을 빌려줬는데, 금리가 오르면서 부동산 경기가 침체되면

결국 PF 대출은 연체를 하고 연쇄적으로 도산하게 되는 것입니다.