월세 계약서 작성후 계약금 반환요구 가능할까요?

Question

1월 7일에 보증금 2000/120 쓰리룸 빌라를 계약 하였습니다. 하지만 계약 전 방을 확인 하였을때 각종 하자가 많아 계약서에 임대인이 고쳐 준다는 특약을 추가하여 계약 하였습니다. 그런데 안방 화장실에 변기가 거의 내려가지 않아 계약 전 촬영해둔 영상을 보여드리고 변기를 고쳐준다는 약속 까지 받아두었습니다. 그러고 오늘 확인해보니 변기는 교체 해주지만 물이 내려가는 문제는 건물 자체의 문제라 해결 할 수 없다는 답변입니다. 용무를 해결하고 물을 여러번 내리라는 어이 없는 답변입니다. 저는 변기가 막힌 문제인 줄 알고 계약을 한건데 막상 보니 건물 자체의

배관 문제라 해결 할 수 없다고 합니다;; 심지어 싱크대 수전도 교환 해준다는 약속을 받았는데 닦아서 쓰라는 요구 입니다.

하자의무고지 위반으로 보고 계약 파기 후 계약금 반환을 요구 가능할까요? 도저히 쓸 수 가 없는 상태의 수압입니다.

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인이 계약 체결 전 약속한 핵심 하자를 사실상 해결할 수 없다고 번복한 이상, 이는 하자 고지의무 위반 및 계약 목적 달성 불능에 해당할 여지가 큽니다. 해당 하자가 단순 불편이 아니라 정상적인 주거 사용이 곤란한 수준이라면 계약 해제 및 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 배관 구조상 문제로 수압과 배수 자체가 개선 불가능하다는 점은 중대한 사유로 평가됩니다.

• 하자 고지의무 및 계약 해제 법리
  민법과 주택임대차보호법상 임대인은 목적물의 하자에 대해 고지할 의무가 있고, 임차인이 이를 알았다면 계약하지 않았을 정도의 중대한 하자라면 착오 또는 기망에 준해 계약 해제가 인정됩니다. 변기 교체로 해결될 문제라고 설명하다가 건물 구조 문제로 수리가 불가능하다고 한 점은 사실과 다른 설명으로 볼 수 있습니다. 싱크대 수전 역시 교체 약속이 특약 또는 합의로 인정된다면 이행 거절은 채무불이행에 해당합니다.

• 계약금 반환 가능성과 실무 대응
  계약이 유효하게 해제되면 계약금은 전액 반환 대상입니다. 임대인이 이행을 거부하거나 일부만 조치하려는 경우, 계약 해제 의사표시를 명확히 하고 반환을 요구할 수 있습니다. 구두 약속뿐 아니라 촬영 영상, 문자, 특약 문구가 있다면 입증에 유리합니다. 임차인이 사용 개시 전이라면 반환 주장은 더욱 설득력이 높습니다.

• 정리 및 권장 절차
  내용증명으로 하자 내용, 수리 불가 통보 사실, 계약 목적 달성 불능을 이유로 한 해제 및 계약금 반환을 요구하시고, 거부 시 민사 절차를 검토하셔야 합니다. 하자의 정도가 핵심입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

질문에 기재해 주신 내용은 이해가 되지만 결국 상대방 입장이 위와 같다면 소송을 통해서 수압 등이 이용이 불가능할 정도의 하자에 해당하고 고지하지 않은 점이 명확히 인정되어야 할 것이므로 질문 기재만 가지고 계약 해지나 보증금 반환 의무가 인정될 수 있는지에 대해서 명확히 말씀드리기는 어려움이 있습니다.