오래된창고 월세를 많이 받을 수록 감정평가?

Question

오래된 창고 건물인데 근린상가로 사용 임대중입니딘.

창고이런건물은 거의 거래가 없어서 가치를 평가하기가 어려운데 어째든 가치를 평가할려면 감정평가를 받아야하는데.

평가 당시에 월세를 얼마 벋는지가 영향을 미치나요?

한 400만원 받는거랑 420만원 받는거랑 감정평가 가격이 변하나요?

Answer 1

안녕하세요. 김수민 감정평가사입니다.

상가는 거래사례비교법을 주된 방식으로 평가하지만 수익환원법을 부방식으로 사용하기도 합니다. 따라서 월세에 따라 감정평가액에 영향이 있을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

건물의 가치를 평가를 하는 방법은 감가상각을 적용을 하게 되고 또한 인근 비교 대상 건물 시세를 참조를 하고 그 다음으로 수익환원법 즉 임대수익으로 평가를 받게 됩니다. 아무래도 월세가 올라가게 되면 수익률이 좋기 때문에 좀 더 건물 가치는 올라간다고 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

네, 월세가 감정평가에 영향을 미칩니다

특히 거래사례가 부족한 창고 건물에서는 임대수익이 중요한 평가 기준이 됩니다

감정사는 임대계약서를 확인합니다

말로만 우린 420만 원 받아요가 아니라, 공식 임대차계약서에 명시된 금액이 기준입니다

비정상적으로 높은 임대료는 감정에서 무시될 수 있습니다

시세보다 너무 높은 임대료는 시장성이 낮다고 판단되어 반영이 안 될 수 있습니다

수익환원법 외에도 원가법, 비교사례법도 병행됩니다

특히 창고처럼 거래가 드문 경우는 원가법(건물 감가 후 재산정)이 더 중요할 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

월세 수익은 직접적인 수익환원법 평가 시 순수익 결정에 중요한 요소입니다.

월세가 높을수록 산정되는 순수익이 높아지므로 감정평가액도 증가합니다. 예를 들어 400만 원 받는 것보다 420만 원 받는 경우 수익 증가분이 감정평가액에 반영돼 감정가가 다소 높아질 수 있습니다.

하지만 임대료 차이가 평가에 미치는 영향은 전체 가치 중 일부이며 임대료 외에도 토지 공시지가, 건물의 상태, 위치, 시장 상황 등이 종합적으로 반영됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

감정평에서는 원가법이랑 비교사례 접근법도 있지만

창고처럼 실거래가 거의 없는 경우, 수익환원법으로 평가하는 경우가 많습니다.

질문자분 말씀처럼 월세금액 즉 임대료가 다르면 평가액도 당연히 달라집니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?