만기 39일 전 퇴거하겠다고 한 임차인이 번복하여 묵시적 갱신 등 지속 살겠다고 요구하는 상황

Question

‘25.2.14 - ’26.2.13 임대차 계약(5억에 25만원)

‘25.11.17., 12.4., 12.26. 12.31. 연장의사 지속 물어보았으며, 연장계약시 5%내 증액 가능함에 따라 상호 조율안을 제시하며 의사를 여쭘

‘26.1.5. 임차인이 연장 의사 없음을 최종 결정함

임대인 본인은 계약 만료일 시점이 얼마 남지 않은 상황으로 바로 부동산 중개 의뢰함.

‘26.1.9. 새로운 임차인의 계약 의뢰 / 가계약 실시(100만원, 서면 계약일 ’26.1.12., 5억에 35만원)

‘26.1.9. 임차인 입장 번복(연장계약 요청)

'26.1.10. 임대인에게 최종 연장계약안 제시

• ‘신규계약에 따른 가계약금 배액배상금 지불(100만원)’ 및 ‘지속 협의한(및 신규계약 조건) 5억 35만원에 연장계약 실시’

'26.1.11. 임차인은 임대차보호법 제4조에 따라 2년 계약으로 본다고 주장하며, 만기일을 넘어 차임을 지불하고 계속 거주하겠다고 주장. 다른사람에게 집도 안보여줄거라고 주장.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임차인의 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구 주장은 인정되기 어렵습니다. 임차인은 만기 전 명확하게 연장 의사가 없음을 표시하였고, 이를 신뢰한 임대인이 신규 임차인과 가계약까지 체결한 이상, 이후 번복은 법적으로 보호되기 어렵습니다. 해당 상황에서는 기존 계약은 만기로 종료되고, 임차인의 일방적 점유 지속은 정당화되기 힘듭니다.

• 묵시적 갱신 성립 여부
  주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 만기 전 해지 또는 종료 의사를 표시하지 않은 경우에 성립합니다. 본 사안에서는 임차인이 만기 전 스스로 연장 의사 없음을 수차례, 최종적으로 명확히 표시하였으므로 묵시적 갱신의 전제 자체가 충족되지 않습니다. 이후 차임 지급 의사만으로 묵시적 갱신이 소급 성립되지는 않습니다.

• 계약갱신요구권 행사 가능성
  계약갱신요구권은 임차인이 만기 전 일정 기간 내 행사해야 하며, 명시적 거절 의사 표시는 권리 포기로 평가될 수 있습니다. 특히 임대인이 그 의사표시를 신뢰해 신규 계약을 체결한 경우, 신의성실 원칙상 임차인의 번복된 갱신 요구는 허용되지 않을 가능성이 큽니다. 임차인의 이익만을 우선해 임대인에게 손해를 전가할 수 없습니다.

• 임대인의 대응 방향
  임대인은 계약 종료를 전제로 한 명도 요구가 가능하며, 필요 시 명도소송 또는 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 임차인의 출입·집 보여주기 거부도 정당화되기 어렵습니다. 신규 계약으로 인한 손해가 발생한 경우 손해배상 주장도 검토 대상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임차인 주장대로 현재 이미 묵시적 갱신이 이루어진 상황이었다고 볼 여지는 있습니다.

그러나 임차인이 묵시적 갱신이 이루어진 시점에 더는 연장 의사가 없다는 점을 전달한 이상, 위와 같은 법률의 적용에도 불구하고 자신의 의사표시와 모순되는 묵시적 갱신을 주장하는 건 임대인 입장에서도 다투어볼 수 있으나 협의가 어렵다면 소송이 불가피한 사안으로 보입니다.

이상입니다.