집주인 갱신권 거부 실거주 후 매도 소송

Question

Q1, 저는 세입자이고 1년6개월째 살고 있어요.

집주인이 직접 거주하겠다고 갱신권을 거부한 상황입니다.

그런데 만약 집주인이 1개월 정도 직접 살다가 집을 다른 라람에게 팔아버리면 저는 소송을 걸 수 없나요?

임대가 아니고 매도니까??

Q2, 그리고 추가로 토허제 걸린 지역이라 허가가 안날 수도 있는거 아닌가요? 저를 먼저 내쫒았는데 허가가 안 나면 무조건 본인이 살아야되는거 아닌가요?

Q3, 토허제는 어떨때 허가가 안 떨어지나요? 사는 사람의 입장에서 이유가 사는 이유가 잇어야하나요, 파는 사람 입장에서 파는 이유가 있어야 하나요? 양쪽 다 그럴싸한 이유를 대야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인이 갱신요구권을 실거주 사유로 거부한 뒤 형식적으로 단기간만 거주하고 매도한다면 임차인은 손해배상청구가 가능합니다. 실거주 목적이 진정하지 않았다면 매도 여부와 무관하게 책임이 문제됩니다. 토지거래허가구역에서 허가가 나지 않는 경우에도 임대인은 임차인의 퇴거를 강제하기 어렵습니다.

• 법리 검토
  갱신요구권은 실거주 목적이 진정한 경우에만 거부가 허용되며, 입주 기간의 형식성, 매매 시점, 실제 거주 실태는 판단의 주요 요소입니다. 실거주 의사 없이 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 매도하는 행위는 임대차 관련 법률에서 금지하는 부당한 거절로 평가될 수 있습니다. 토지거래허가제는 거래 당사자의 목적과 필요성을 심사하며, 임차인과 무관하게 허가 여부가 결정됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  임대인의 실거주 의사 진정성이 의심되는 정황을 확보해야 하며, 통보 시점, 실제 거주 기간, 매도 계획, 중개 의뢰 내역 등이 핵심 자료가 됩니다. 임대인이 단기간 체류 후 매도를 진행한다면 손해액을 산정해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 철거 또는 매도 계획이 불명확한 경우에는 갱신거부의 적법성 자체를 다툴 여지도 존재합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  허가가 불발되면 임대인의 실거주 사유는 더욱 불안정해지므로 임차인은 퇴거 요구에 응할 의무가 없습니다. 허가 판단은 거래 목적의 합리성과 지역 정책 목적 부합 여부를 기준으로 하며, 양측 모두의 사유가 고려될 수 있습니다. 모든 통보·협의 내역을 문서화해 분쟁에 대비하시기 바랍니다.