조정지역,투기지역,투기과연지역 상세설명 부탁드립니다
조정지역, 투기지역, 투기과열지역에서 청약, 주택거래시에 발생하는취득세 부담, 대출규제, 양도소득세 중과여부 등등에 대하여 각 지역별로 각각 세부적으로 부동산 규제하는 차이점 에 대하여 비교해서 상세한 설명을 부탁드립니다
1. 규제 강도에 따른 규제지역 분류
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역은 규제 강도에 따라서 구별된 것인데 규제 강도는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순이다. 부동산 정책이 발표될 때 마다 이 지역들이 조금씩 변화해 오는 모습을 보였는데 작년 연말부터 지금까지의 변화는 아래와 같습니다.
■ 2020년 6월 17일 기준 규제지역 지정현황
2. 규제지역별 대출 차이
규제지역별 차이를 알아보기 이전에 아래 벤다이어그램을 참고하면 됩니다. 투기지역은 투기지역의 규제 뿐만 아니라 투기과열지구/조정대상지역의 규제를 모두 적용받고 투기과열지구는 조정대상지역의 규제를 모두 적용 받습니다.
부동산을 알아보다보면 대출이 필수적인 경우가 많고 아래의 용어들을 꼭 알아둘 필요가 있습니다.
■ LTV (담보인정비율)
: 금융기관이 대출을 해줄 때 담보로 설정되는 부동산의 시가을 참고해 인정해주는 금액의 비율을 말합니다. 1억원짜리 부동산의 LTV가 70%라면 7,000만원까지 빌려주고 40%라면 4,000만원까지를 빌려준다는 이야기입니다. LTV가 높으면 높을수록 부동산에 투자하려고 하는 사람들이 쉽게 접근이 가능하지만 그만큼 원리금 상환부담이 커지고 채무 불이행의 가능성이 높아진다고 볼 수 있습니다.
■ DTI (총부채상환비율)
: Debt to income의 약자로 총부채 상환비율을 의미합니다. 상환능력에 기준을 두고 빌려주는 방식인데 본인의 연봉 대비해서 대출을 얼마나 할 수 있는가라고 볼 수 있습니다. 예를들어 DTI가 50%이고 본인의 연봉이 3,000만원이라고 한다면 매년 상환하는 금액이 연봉의 50% 이내 즉 1,500만원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
■ DSR (총부채 원리금상환비율)
: Debt service ratio 의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. 모든 종류의 대출원리금을 연봉으로 나눈 값으로 이 수치가 낮을수록 상환 능력이 높은것이지만 DTI에 비해 더 까다로운 조건입니다.
3. 규제지역별 청약 차이
규제지역별 청약 차이에 있어서는 조정대상지역와 투기과열지구/투기지구에서 재당첨 제한이 7년인지 10년인지의 차이 이외에는 동일합니다.
