주택임차권 설정된 상태로 중기청 대출 심사가 가능할까요?
이사가려는 집은 다세대주택이며 임대인은 임대사업자고 전세 1억 5,200만원 입니다.
현 세입자가 전세 1억 6,800만원으로 거주 중인데 보증보험을 신청해서 1/17에 이사를 나간다고 합니다.
임대인은 이 주택임차권을 바로 말소시킬거고 현 상태로도 대출심사가 가능하니까 계약을 하자고 합니다.
1. 임대인은 임차인의 잔급 지금 전까지 주택임차권을 말소시키고 임차인의 입주일 익일까지 추가 대출을 설정하지 않는다.
2. 임대인은 임차인의 전세대출과 보증보험 가입에 협조하며 임대인의 사유로 불가할 시 계약금을 반환한다.
이 두가지를 특약으로 넣기로 했는데 이 조건의 등기부등본과 계약서로 중기청 대출 심사가 가능할까요?
이 정도면 제 계약금과 보증금이 안전할까요?ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
중기청 대출 심사에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다, 일단 계약시에 중기청 대출 거부시 계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 특약을 추가로 넣으시는게 좋습니다.
그리고 전 임차인이 전세보증보험을 받고 퇴거한다고 주택임차권 등기가 말소되는 것은 아닙니다. 본인의 잔금을 받고 임대인이 보증보험에 전 임차인 보증금을 상환하고 진행되어야 하는 만큼 즉각적으로 말소 가능한지는 확인이 필요합니다. 만약 질문에서처럼 문제없이 다 처리가 되어 선순위 임차권을 획득한다고 해도 본인 계약 만기시 보증금 반환이 가능할지는 알수 없습니다. 한번 미반환이 발생되엇다면 임대인 자금사정에 여유가 없다는 뜻이고, 언제든지 변수가 생길 가능성은 염두하셔야 합니다. 그리므로 대출뿐아니라 보증보험 가입가능여부까지 확인하고 계약을 하시는게 안전할수 잇습니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
중기청 전세대출은 주택도시기금법에 따라 국민주택규모 이하의 주택 및 준주택 임차만 지원 가능합니다. 따라서 이사가려는 집이 국민주택규모 이하인지 확인해야 합니다.
중기청 전세대출은 임차권등기가 설정된 주택도 가능하지만, 임차권등기가 설정된 경우 선순위 채권최고액과 전세보증금의 합이 kb시세의 100% 이내여야 하고, 선순위 채권최고액이 kb시세의 50%이내 (허그), 또는 60%이내 (서울보증) 여야 합니다. 따라서 이사가려는 집의 선순위 채권최고액과 kb시세를 확인해야 합니다.
중기청 전세대출은 전세보증보험 가입이 필수적이므로, 임대인이 임차인의 보증보험 가입에 협조해야 합니다. 전세보증보험 가입은 임대인의 소유권 이전 등기, 세금 체납, 임대차계약의 유효성 등에 영향을 받을 수 있으므로, 임대인의 상태와 임대차계약서를 잘 확인해야 합니다.
전세 계약 시 특약사항은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로, 임대인이 특약사항을 준수하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 특약사항이 강제성을 갖지 못할 수도 있으므로, 임대인의 신용도와 신뢰도를 판단하는 것이 중요합니다.
