토지매입을 했는데 위에 세워진 건물이 옆집과 같이 사용하는 건물이예요 이럴때 건물 등기부등본 상황에대해서

Question

토지매입을 했는데 위에 세워진 건물이 옆집과 같이 사용하는 건물이예요

아버지께서 살아계실때 시골에 집을 구매하셨습니다 돌아가시고 나서 동생과 제가 받고 후에 대출을 받으려고 알아보다가 알게된 사실인데

저희 집이 원래 옆집 소유인데 급전 때문에 반을 나눠서 팔았다고 하네요 근데 토지(토지는 서류상 깔끔)를 반을나눠서 판매를 하였고 집건물이 저희 토지 위에 있어서 리모델링해서 사용하게 되었는데 등기부 등본을 때 보니깐 건물에 옆집 주인분이같이 이름이 올라와있더라고요 ! 그래서 건물이 동생 1/4, 저 1/4, 옆집주인 1/2 소유가 되어있습니다

저희 건물만 그렇게 되어있는 줄 알고 등기이전을 요청드렸는데 더 알아보니깐 건물이 나눠져 있어서 옆집이랑 다른 건물인 줄 알았지만 등기부상 옆집과 저희집이 한집으로 신고가 되어있저라고요 즉 옆집 주소로 등기부등본을 때더라도 저와 동생이름이 같이 표기가 되는 거였어요

등기이전을 부탁하여 이전을 하더라도 옆집도 저희 이름으로 등기등록이 되는거라 이전하기도 힘들고

저희는 깔끔하기 옆집과 분리가 되고 싶은데 이럴경우는 어떻게 해결을 해야하나요?

건물을 따로 신고가 가능한가요? 아님 계속 이렇게 1/2씩으로 표시해서 사용해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

토지를 매입하면서 위에 세워진 건물이 공유지분 형태로 되어 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우는 생각보다 흔히 발생합니다.

특히 건물이 물리적으로 분리되어 있어도 등기상 공유라면 , 각자의 공간을 자유롭게 처분하거나 담보로 제공하는데 제약이 따릅니다.

이번 사례처럼 은행 대출을 받으려는 시점에 등기부 등본을 확인하면서 공유지분 구조가 드러나면 , 대출 심사 과정이 상당히 복잡해질 수밖에 없습니다.

현재 상황에서 가장 큰 불편함은 , 건물의 일부를 사용하고 있음에도 등기상 지분이 명확히 구분되어 있지 않아 , 은행 업무나 기타 법률 행위에 공유자 모두의 동의나 참여가 필요하다는 점입니다.

공유지분 상태에서는 단독으로 건물을 담보로 설정하거나 처분하기가 어렵기 때문에 , 현실적인 불편이 큽니다.

이 문제를 해결하기 위한 방법은 다음과 같습니다.

(1) 건물의 ' 구분소유 ' 를 위한 분할등기

건물이 명확히 물리적으로 구분되어 있다면 , 각 공간을 구분건물로 등록하여 지분이 아닌 전유부분 (단독소유) 으로 만들 수 있습니다.

이는 일반적으로 다가구주택 , 다세대주택처럼 독립된 출입구와 구조를 갖춘 경우 가능성이 높습니다.

(2) 전유부분 설정을 위한 요건 충족

구분등기를 위해서는 먼저 건물의 구조와 용도가 법적으로 구분등기가 가능한지 확인해야 합니다.

지자체 건축과를 통해 건축물대장 정리 및 현황도 작성 , 경우에 따라 사용승인 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

(3) 공유자 간 협의와 분할 합의서 작성

가장 중요한 것은 기존 공유자들의 동의입니다.

지분만으로는 건물 일부를 따로 분할할 수 없기 때문에 , 공유자 전원이 동의하는 분할합의서를 작성하고 , 그 내용을 토대로 분할 소유권 이전 등기나 구분등기를 신청해야 합니다.

즉 , 현재 공유 형태로 된 건물이라도 건물 구조가 분리되어 있고 , 공유자 간 합의가 이루어진다면 , 단독 등기 신청이 가능합니다.

다만 절차가 단순하지 않기 때문에 , 공인중개사 또는 부동산 전문 법무사의 도움을 받아 등기 가능성 여부와 필요서류를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

그렇게해야 향후 은행 대출이나 처분 , 소유권 행사 시 불편을 줄일 수 있습니다.

Answer 2

현재 상황은 공유지분으로 되어 있는 것으로 보입니다. 이러한 경우 전체를 매입하는데 해야 완전히 권리이전 등이 가능합니다. 추가구입없이는 지분권 만큼 나누어서 사용을 하는 수 밖에 없습니다

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

상황을 정리해 보면 토지는 분필(분할 매매)되어서 귀하 쪽 소유로 정리됐는데, 위에 올라간 건물은 건물등기부상 하나의 건물로 등록되어 있고, 그 지분만 서로 나눠 가진 형태네요. 이런 경우는 꽤 오래된 시골 주택에서 종종 발생하는 복잡한 권리관계입니다.

결론부터 말씀드리면, 건물등기부상 단일건물로 등록되어 있는 상태에서는 해당 건물을 물리적으로 나눠 사용하더라도 등기상 ‘분리’는 불가능합니다. 다만, 다음과 같은 방법으로 정리할 수 있어요.

건물 ‘분할등기’ 진행하기

법적으로는 건물도 분할이 가능합니다.
단, 건축법상 분할이 가능한 구조여야 하고, 건축물대장 상에도 2개 동으로 나눌 수 있어야 가능해요.

분할 조건:

물리적으로 독립된 구조 (벽체나 출입구 완전 구분)

구청 건축과에 건물 분할 신청 가능 여부 확인

가능하다면 기존 건축물대장을 2개로 분리

분리된 후, 각각의 건물로 등기 가능

건축사나 구청 건축과에 먼저 상담을 받아보셔야 해요.
건축물대장 분리가 가능해야 그다음에 등기분할이 가능하니까요.

그렇지 않다면, 지분 정리

만약 분할이 법적으로 불가하다면,

서로 지분을 매매해서 한 사람이 단독 소유
혹은 공동명의로 계속 사용하는 방법밖에 없습니다.

공동소유라면 추후 매매·대출·양도 등에서 복잡해지므로 가능하면 지분정리를 추천드립니다.

현실적인 정리방법

1. 건축물대장 열람 → 현재 건물 등록 상황 확인

2. 구청 건축과 상담 → 물리적·법적 분리 가능 여부 확인

3. 가능하면 분할설계 및 건축물대장 분리 신청

4. 분리 완료 후, 각자 명의로 등기이전

불가능하면 지분 정리 (매매 또는 증여)

추가로 주의할 점

공동명의 상태로 대출받으려면 공동소유자 동의서가 필요

매각이나 리모델링 시에도 공동명의자 모두의 동의 필수

분할이 가능해도 비용과 절차 (설계비, 분할신청비용, 등기비용)이 발생

참고하세요!