집달관은 무슨 일을 하는 사람이며 어떤 경우에 출동을 하는 건가요?

Question

저희 집이 현재 공매낙찰이 된 상태이며 최근에 낙찰자가 와서 집을 비워달라고 합니다.

아직 잔금 완납이 덜 된 상태인데 그런 말을 할 자격이 있는지는 모르겠지만 어쨌든 잔금을 치르면 진행이 빠르게 될 거 같고 집달관까지 오지 않게 서로 합의를 잘 하자고 하네요. 막다른 골목이라 어떻게 해야 할 지 모르겠습니다.

집달관은 언제 출동을 하며 오기까지 얼마나 걸리나요?

Answer 1

안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.

집달관은 명도나 유체동산 압류, 가압류 등

현장에서 강제집행을 실행하는 역할을 합니다.

과거에는 집달리, 집달관 이라고 표현했지만

현재는 집행관으로 표현합니다.

말씀하신 내용은 건물인도명령에 대한 집행으로

집행관이 강제집행을 하는 경우를 말하는 것으로 보입니다.

인도명령이 나오면 이후 절차나 기간은 법원마다 약간씩 다른데

보통은 1~2차례 현장에 나와서 강제집행을 할수 있으니

그 전에 집을 비우라는 계고통지를 한 이후에

그래도 인도가 되지 않으면 날을 잡고

문을 따는 열쇄공과 짐을 드러낼 인부들을 동원하여

출동합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

[1. 결론 및 대응 방향]
집달관은 법원의 명령에 따라 강제집행을 집행하는 공무원이며, 낙찰자가 아직 잔금을 완납하지 않은 상태에서는 점유자에게 명도 요구를 할 법적 권한이 없습니다. 집달관이 출동하려면 먼저 잔금이 완납되어 소유권이전등기가 완료된 후, 낙찰자가 법원에 인도명령을 신청하고 결정이 확정된 다음 강제집행 절차가 개시되어야 합니다. 이 모든 절차에는 통상 수 주 이상의 시간이 소요되므로, 당장 집달관이 출동하는 일은 없습니다.

[2. 집달관의 역할과 법적 근거]
민사집행법에 따라 집달관은 법원으로부터 위임을 받아 강제집행, 점유 이전, 물건 인도 등의 집행을 수행합니다. 공매 낙찰 후 점유자가 자진해서 부동산을 인도하지 않는 경우, 낙찰자는 법원에 인도명령을 신청하고, 결정이 확정된 후 이를 근거로 집달관을 통한 강제집행을 진행할 수 있습니다. 이 절차는 명도소송과는 별개로 간이하게 진행되지만, 신청에서 실제 집행까지는 통상 수 주에서 한두 달 이상 걸립니다.

[3. 낙찰자의 요구에 대한 법적 효력 여부]
현재는 잔금이 완납되지 않아 낙찰자 명의로 소유권이전등기도 이뤄지지 않은 상태이므로, 점유자에게 퇴거를 요구할 권리는 발생하지 않은 상태입니다. 즉, 집을 비워달라는 말은 협조 요청에 불과하며, 법적 강제력은 없습니다. 다만 잔금이 납부되면 절차가 빠르게 진행될 수 있는 점은 고려해야 하므로, 이사 준비 등 현실적인 대응은 병행할 필요가 있습니다.

[4. 향후 대응을 위한 실무적 조언]
잔금 납부가 완료되고 인도명령 신청이 이뤄질 경우, 법원은 통상 1~2주 내 결정을 내리고 송달 절차를 거친 후 집달관이 현장에 출동하게 됩니다. 사전 예고 없이 바로 집행이 진행되는 것은 아니며, 사전 통보가 이뤄지므로 충분히 준비하실 수 있습니다. 현재로서는 낙찰자와 협의가 가능하다면 명도합의서를 작성하고, 인도 시점과 조건을 조율해 현실적인 해결을 도모하시는 것이 바람직합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

낙찰자가 해당 낙찰 대금을 모두 납부한 시점에 소유권자가 되는 것이기 때문에 그때부터는 인도하지 않으면 인도 명령 대상이 될 수 있습니다. 따라서 그러한 기간을 고려해서 미리 이사 날짜를 조정해 두는 것이 좋습니다. 이상입니다