송파구 마천동 투자용 매입 문의 드립니다.
송파구 마천동에 투자를 하고 싶습니다. 이미 많이 진행된 상항인데, 단독 약 11~15억 정도를 생각하고 있는데, 빌라도 향후 개발시 입주권을 받을 수 있나요? 만약 빌라를 구매한다면 입주권을 받기 위한 조건을 구체적으로 답변받고 싶습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
송파구 마천동은 거여·마천 재정비촉진지구 내에서도 강남권 유일의 뉴타운으로서 압도적인 미래 가치를 지닌 곳입니다. 단독주택과 빌라 중 어떤 것을 선택하느냐에 따라 투자금 대비 수익성과 입주권 확보의 안정성이 크게 달라지므로, 권리산정기준일과 조합원 지위 양도 제한 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
현재 11~15억 원의 예산이라면 마천 1, 3, 5구역의 단독주택이나 지분이 큰 빌라 매입이 가능하며, 빌라 또한 특정 요건을 충족하면 아파트 입주권을 받는 데 문제가 없습니다.
빌라 매입 시 입주권을 받기 위한 필수 조건 3가지를 정리해 드립니다.
권리산정기준일 이전 보존등기 여부: 이른바 '지분 쪼개기'를 막기 위한 조치로, 신축 빌라의 경우 해당 구역의 권리산정기준일 이전에 소유권 보존등기가 완료되었거나 최소한 그날까지 등기 접수가 되어 있어야 합니다. 기준일 이후에 지어진 신축 빌라는 소위 '물딱지'가 되어 현금 청산될 위험이 매우 높습니다.
조합원 지위 양도 제한 확인: 마천 4구역처럼 사업 속도가 빨라 관리처분인가가 난 곳은 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지됩니다. (단, 1주택자로서 10년 보유 5년 거주 등 예외 매물은 가능). 현재 매수가 가능한 1, 3, 5구역의 경우 조합설립인가 이후에는 투기과열지구 규정에 따라 매수 전 반드시 조합원 승계 가능 여부를 조합에 확인해야 합니다.
1세대 1분양 원칙: 동일 구역 내에서 여러 채의 빌라를 가진 다주택자로부터 매수할 경우, 나중에 입주권이 1개만 나와 분쟁이 생길 수 있습니다. 반드시 매도인이 해당 구역 내 다른 물건을 보유하지 않았는지를 계약서상 특약으로 보장받아야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 마천동은 이미 시세가 상당히 반영되어 있어 감정평가액 대비 프리미엄(P)이 얼마인지를 냉정하게 따져보셔야 합니다. 빌라는 단독주택보다 초기 투자금은 적지만, 나중에 추가분담금이 예상보다 클 수 있으므로 예상 감정가액이 높은 '대지지분'이 큰 매물을 우선순위에 두시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구체적인 매물을 보실 때 해당 번지의 토지거래허가구역 지정 여부를 확인하여 실거주 의무가 발생하는지도 반드시 체크하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
빌라라도 정비구역 내에서 조합원 자격 요건을 충족하면 입주권이 가능합니다. 보통 1세대 1주택 요건, 분양신청 기간 내 소유 유지, 불법 증축 미존재 등이 핵심입니다. 단독주택이 입주권 안정성은 더 높지만 빌라도 조건 충족 시 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발의 경우 권리산정일기준 이전에 매입을 하게 되면 조합원 지위를 득할 수 있습니다.
또한 조합원 지위에 있는 물건을 매수할 경우 규제지역의 경우 양도가 되지 않고 현금청산 대상이 될 수 있지만
10년 보유 5년 거주등 예외적인 상황일 경우 조합원 지위를 받을 수 있으니 잘 살펴보시고 매수를 하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
송파구 마천동은 대부분 구역에서 사업시행인가가 끝나 자격 신규 취득이 어렵습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
송파구 마천동 빌라 매입 시 입주권 확보 조건 안내
마천동은 강남권 유일의 뉴타운으로 미래 가치가 높게 평가되지만, 구역마다 진행 단계와 법적 규제가 다르기 때문에 '현금청산' 위험을 반드시 살펴보셔야 합니다.
질문하신 빌라(다세대주택) 매입 시, 입주권을 받기 위해 꼭 확인해야 할 핵심 조건 두 가지를 안내드리겠습니다.
1. 권리산정기준일 확인 (가장 중요합니다)
재개발 구역 안의 빌라를 구입할 때, 가장 먼저 '권리산정기준일'을 확인해야 합니다.
- 신축 빌라 주의: 기준일 이후에 지어진 빌라(지분 쪼개기 형태)를 매입하면 입주권이 나오지 않고, 현금청산대상이 될 수 있습니다.
- 마천 구역별 차이: 마천 1·3·4구역 등은 사업이 많이 진척되었지만, 최근 공공재개발이나 신통기획으로 선정된 후보지들은 기준일이 각각 다르기 때문에, 매수하려는 매물이 그 날짜 이전에 등기가 완료됐는지 꼭 확인하셔야 합니다.
2. '조합원 자격 양도 제한' 사항 체크
재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 많습니다.
- 특히 마천동처럼 투기과열지구로 묶여 있는 지역(현재 송파구는 투기과열지구로 유지되고 있습니다)에서는 조합원 지위 양도가 대부분 어렵습니다.
- 다만, 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 1주택자가 내놓는 매물 등 예외가 있으니, 매수 전에 반드시 양도 가능한 조건인지 세부적으로 확인하시는 것이 중요합니다.
■ 투자 조언
- 예산(11~15억원): 이 정도면 마천동 내 단독주택뿐 아니라, 사업 진행이 빠른 구역의 우량 빌라 매물도 충분히 살펴볼 수 있는 수준입니다.
- 안전하게 투자하는 법: 매수 전 꼭 해당 구역 조합 사무실이나 송파구청 재건축 관련 부서에 문의하여, "이 매물을 사면 입주권을 받을 수 있는지" 확인서를 요청하거나, 관련 사실을 검증받으시길 추천 드립니다.
성공적인 투자로 이어지길 응원하겠습니다!