약속날짜보다 먼저 중도금을 입금한 경우. 그이후?
6월 계약금 3천만원을 입금하고 계약을했고.두달지난 시점 10월인 중도금날짜가 불안하여 부동산을 통해 중도금을 미리넣겠다고 여쭈어보니. 매도인은 계약파기가 아닌 단순하게 계약날짜에 맞게 그날 넣길바란다며 미리받지않겠다고 함. 몇일후 매수자가 중도금에 반을 입금해버렸고. 매도자는 계좌를 보내 다시 받아가거나 계좌를안보낼시 공탁하겠다고 답변이 옴.
처음계약당시 매수인이 실거주하는 집이 팔리지않으면 잔금 치룰 여력이 되지않아 전세세입자를 구해 잔금을 치룬다고 얘기하고 계약했음.
그래서 특약에 ...
"잔금은 전세금으로 대체하기로 했으며 계약서는 현 매도인 앞으로 계약하며 잔금일에 매수인앞으로 다시 계약함."
"전세잔금과 매매잔금을 맞추어 진행한다.(단 전세계약과 별개로 잔금일자는 엄수하고 미이행시 계약금은 몰수되고 중도금은돌려주며 위계약은 무효로 한다)"
"매도인은 전세계약을 쓰는데 적극적으로 협조한다"
이렇게 특약사항 이있음.
매도자가 공탁함으로 중도금을 미리받지않겠다고 주장하고 있는상황이라 앞으로 제가 전세세입자를 구함에 있어 매도자가 집을 안보여주거나.
매도자앞으로 계약서써야 하는 부분에 협조를 아얘안해줘서 세입자 구해 잔금치루는게 쉽지않을듯 함
제가 세입자를 구하지 못하여 잔금을 못치룰수도 있는 최악에 상황도 예상됨.
그럼 여기서 질문이요.
1. 중도금 넣지말라 햇는데 넣은경우 중도금인정이 되나요?
2. 매도자가 일부러 협조를 안하여 세입자를 구하지 못해 잔금을 못치루게 되는경우. 저는 특약대로 계약금 몰수되고 중도금만 돌려받게 되는걸까요?
3. 집을 안보고도 전세계약 한다는 사람이 나타나면.
매도자앞으로 계약서쓰는걸 건너뛰고 제앞으로 저와 세입자가 전세계약서를 써도 될까요?
4. 전세계약을 쓰는데 적극협조한다..는 특약사항을 매도자가 이용하여 고의로 집을보여주지 않거나 매도자앞으로 전세계서를 쓰는데 협조하지않아 세입자를 구하지못하여 잔금을 못치뤄 제가 등기를 못받게되면 소송으로 등기를 받을수 있는 가능성도 있을까요?
5. 지인이랑 저랑 전세계약을 쓰고. 잔금당일 지인명의로 전세대출을 받아(전세대출신청은 미리)잔금을 일단 치루고. 매도자를 내보낸후 다시 전세세입자를 구해서 전세대출을 상환하자라고 하는데 그렇게해도 문제가 없을까요? 은행문의한결과 매수자랑 쓴 계약서로 전세대출이 가능하다는 답변은 받았습니다..
이럴경우. 매도자로 인해 전세대출받은 중도상환수수료도 내야하고. 등 피해본거에 대한 보상도 가능한가요?
너무 절박합니다..
제가 어떻게 풀어야하는지..
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 원칙적으로 매수인이 기한의 이익을 포기하고 이행기 전에 중도금을 지급함으로써 이행에 착수할 수 있으나, 판례는 "매수인이 중도금을 공탁하기 전에 매도인이 미리 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금을 최고하며, 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금의 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있다고 보아, 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다"고 보았습니다.
질문자의 사안에서는 매도인이 중도금을 받기 전 해약의 의사표시를 했다고 보기 어려워 보입니다. 따라서 적법한 이행으로 보입니다.
2. 특약에 "매도인은 전세계약을 쓰는데 적극적으로 협조한다"는 내용이 있는바 이 특약에 위반되는 행위일 것으로 보입니다. 계약금을 몰수할 권리 또한 상실할 것입니다.
3. 단언하기 어렵습니다.
4. 가능성이 높습니다. 그 형태는 소유권이전등기이행의 소가 될 것입니다.
5. 사실관계만으로 판단하기 어렵습니다.
6. 손해배상이 가능할 사안으로 보입니다. 다만 그 금액과 범위는 구체적인 사안에 따라 달라질 여지가 많아 보입니다.
감사합니다.
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