임차인 월세 2년 계약만료후 구두계약으로 연장 될 경우 궁금한 것이 있습니다

Question

-현재 상황-

저희는 임대인입니다.

임차인과 2년간 월세 계약을 체결했고, 만료 및 퇴거 통보 시기를 놓쳐 구두로 계약이 연장된 상태입니다.

-질문사항-

1. 묵시적 갱신 여부 및 계약 조건

구두로 계약이 연장된 상황에서, 이는 '묵시적 갱신'으로 보아야 하는지 궁금합니다. 묵시적 갱신의 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것인가요? 그리고 새롭게 연장된 계약기간도 법적으로 무조건 '2년'이 적용되는 것인지 궁금합니다.

2. 월세 인상 통보 및 연체 여부

구두 연장 시, 월세를 법정 상한선인 2.5% 인상하여 통보했습니다. 하지만 임차인은 인상 전 금액을 계속 입금하고 있습니다. 이 경우, 인상 후 금액과의 차액이 '연체'로 인정될 수 있는지, 연체가 인정된다면, 이를 근거로 계약 해지나 퇴거 조치를 진행할 수 있는지 알고 싶습니다.

2-1. 인상 전 차액인 미납액을 보증금에서 차감할수 있을까요? 문제 제기를 한다면 어떤 법적 근거를 들어야할까요?

3.현시점에서 임대인이 실거주한다고하면 퇴거 요청 가능할까요?

4.현재 임차인이 1년동안 월세를 약 108일(약 3개월 반) 정도 연체한 상황입니다. 이 정도 기간의 연체를 근거로 계약 해지나 퇴거 조치를 요구할 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 퇴거를 요구할 시기를 놓쳐 연장된 것이라면 묵시적 갱신이라고 봐야 합니다.

2. 새롭게 연장된 기간도 2년 적용이 됩니다.

3. 월세 인상을 한 것이 주변 시세의 변화 등 사정에 비춰 정당한 것이라면 법적으로 정당한 인상이며, 이 경우 연체로 인정받을 수 있습니다.

4. 차감은 가능하겠으나 결국엔 법정 소송으로 사태가 진행될 것으로 보입니다.

5. 실거주 주장은 시기에 맞지 않습니다. 계약기간 만료를 앞둔 상황에서만 가능합니다.

6. 네 계약해지 주장을 하시고 퇴거를 요구할 수 있겠으나, 임차인과 의견이 다른 상황이므로 결국 소송으로 진행될 것입니다.