분양 아파트 공동명의 변경 시기 문의드립니다.
안녕하세요 내년에 결혼 예정인 예비신부 입니다~
현재 제 명의로 된 1주택 보유 중이고,
얼마 전에 예비신랑 명의로 아파트 청약이 당첨되어서 계약했습니다.
26년 5월에 결혼 예정이고, 중도금 대출은 26년 7월에 예정되어 있습니다.
전매제한이 6개월 이라서 26년 4월부터 명의변경이 가능한 상황입니다.
26년~입주(29년 7월 예정) 전까지 제 명의로 된 집에서 살다가
입주 전에 제가 보유 중인 주택을 처분하고 중도금 대출을 갚을 예정입니다.
질문 1. 위의 상황인 경우에 26년 6월에 혼인신고를 하면 1가구 2주택이 되는 걸까요?
질문 2. 위의 아파트 청약 당첨 조건이 무주택자 요건이였는데 이렇게 되면 중도금 대출에 문제가 있을까요?
질문 3. 입주 등기 전에 부부공동명의로 변경하려고 하는데 어느 시점에 변경 해야할까요?
혼인전 단독 명의로 계약한 청약은 혼인신고 후에도 중도금 대출 요건엔 영향이 미미랍니다.
다만 혼인신고 시 1가구 2주택 상태가 되므로 기존 주택은 입주전 처분이 원칙입니다.
공동명의 변경은 입주 직전 등기 이전 시점이 가장 안전하고 절차상 간단합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
혼인신고를 2026년 6월에 하면 법적으로 혼인 당시 각각 1주택 보유 상태에서 1세대 주택이 됩니다. 하지만 혼인 합가로 인해 1세대 2주택은 일시적 2주택으로 인정 받아 혼인한 날부터 10년 이내에 한 채를 먼저 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
청약 당시 무주택자 요건은 당첨 기준으로 판단하시면 되겠습니다.
그리고 부부 공동 명의로 변경은 입주 등기 전에 하는 것이 편합니다. 나중에 명의 변경하려면 번거롭습니다.
감사합니다.
질문 1. 위의 상황인 경우에 26년 6월에 혼인신고를 하면 1가구 2주택이 되는 걸까요?
==> 네 1가구 2주택에 해당ㄷ굅니;다.
질문 2. 위의 아파트 청약 당첨 조건이 무주택자 요건이였는데 이렇게 되면 중도금 대출에 문제가 있을까요?
==> 매도하는 조건으로 진행 가능합니다.
질문 3. 입주 등기 전에 부부공동명의로 변경하려고 하는데 어느 시점에 변경 해야할까요?
==> 세무적인 측면을 고려하여 판단해야 하고 최근 바뀐 세법이 있는 만큼 관련자료를 정리한 후 주변 세무사에게 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 청약에 당첨이 되게 되면 예비 신랑은 분양권을 가지게 되고 1주택자되게 됩니다.
혼인신고를 하게 되면 부부가 둘다 1가구 2주택자가 되게 됩니다.
따라서 분양권만 가지고 있는 상태에서 중도금 대출 실행하고 향후 기존 집을 매도 후에 예비 신부도 무주택자로 해서
다음으로 혼인신고를 해서 대출을 실행을 시키는게 가장 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1번: 혼인신고를 하면 부부가 한 가구를 이루게 되므로, **분양권(예비신랑) + 1주택(예비신부)**으로 2주택(또는 1주택 + 1분양권)을 보유한 가구가 됩니다. 주의: 예비신부님의 기존 주택을 입주 전에 처분할 예정이시더라도, 혼인신고 시점에는 2주택인 상태이므로, 양도세 비과세 등 혜택을 받기 위해 혼인으로 인한 일시적 2주택 특례 조건을 충족하는지 확인이 필요합니다.
2번:중도금 대출에 문제가 생길 가능성이 있습니다.
청약 당첨 조건: 해당 아파트 청약 당시 무주택자 조건이었다면, 분양권 명의자인 예비신랑님이 무주택 요건을 충족했기 때문에 당첨된 것입니다.중도금 대출: 중도금 대출은 대출 실행 시점의 규정을 따르며, 대출 실행 시점에 주택 또는 분양권을 추가로 보유하게 되면 주택 수 및 기타 규정에 따라 대출이 제한되거나 불가능해질 수 있습니다.👉 해결책: 26년 7월 중도금 대출 실행 전에 중도금 대출을 실행할 금융기관에 연락하여 혼인신고 예정 및 예비신부님 주택 보유 상황을 고지하고 대출 가능 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다.
3번: 시점 26년 7월 중도금 대출 실행 전, 분양권 전매 제한 기간 이후인 26년 4월부터 6월 사이 (결혼 및 혼인신고 전후) -> 장점: 중도금 대출 채무 인수가 필요 없어 절차가 단순해집니다.증여세 측면에서 납입된 금액(계약금 + 기납부 중도금)이 적을수록 증여재산가액이 낮아져 증여세 부담이 적을 수 있습니다. (중도금 대출은 채무 부담부 증여로 처리될 수 있으며, 증여재산가액 산정은 복잡하므로 반드시 세무사와 상의해야 합니다.)B. 중도금 대출 후, 입주 등기 전 시점: 26년 7월 중도금 대출 실행 이후, 입주 등기 전 (잔금 납부 전)필요 절차: 중도금 대출 은행의 동의를 받아 대출 채무인수 절차를 거쳐야 합니다. 이 경우 중도금 대출에 대한 금융기관 심사가 필요하며, 예비신부님의 주택 보유 여부가 영향을 미칠 수 있습니다.C. 입주 등기 시 시점: 잔금 납부와 동시에 소유권 이전등기 시 부부 공동명의로 등기
**세금 전문가 상담: 증여세 신고 및 납부가 필요합니다. 증여재산가액 산정, 부담부 증여 여부 등 복잡한 세금 문제는 반드시 세무사와 상담 후 진행해야 추후 불이익을 방지할 수 있습니다. (증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고/납부해야 함
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문 순서대로 답변을 드리면 우선 혼인신고를 하여 법적 부부로 한 세대를 이루신다면 1가구 2주택이 되시는 상황이며 무주택자 자격을 잃게 되어 대출 실행시 문제가 되실 수 있습니다 금융기관에 혼인 신고 전 중도금 대출 진행이 가능한지 확인을 해보시고 입주 전 기존 주택 처분 계획을 명확히 하시는 절차가 필요하실 수 있습니다.
마지막 공동명의 변경은 입주 전에 하시는 것이 절차상 편하고 취득세 부담도 적으니 참고하시기 바랍니다