아파트 월세세입자인데 아랫집누수가 생겨 문제가되어서요

Question

저희가 처음에 전세를 구하고있어서 부동산에부탁을하여 부동산에서 매매로 판매하시려는분을 전세놓으면 어떻게냐고 임대인한테 물어보고 전세는 싫다고하여 월세는 어떻게냐고 하여

생각해보고 답변 한다고하였습니다 임대인이 집을 손봐야될곳이 많다고하여 필요한것은 고쳐쓰겠습니다 하고 특약을 하였습니다 그런데

안방 앞배란다 문턱밑에 원래 타일이 떨어져 있어. 테이프로 붙여놓으신걸 조심해달라 해서 알겠다 하였습니다

그런데 아랫집 누수가 12월 입주하여 9월달에 누수가 생겼다라고 문자가오며 아랫집 수리하는걸 비용을 반반을하자고 하여 저는 잘몰라서 처음에 알겠다고 하였고 임대인이 나중에 말하지도 않은 세입건물도 수리하는걸 비용을 반반 내라고 하고 다시 나는돈을 못주겠다하니 집을나가고 밑에 벽지책임지고 수리하고 가라고 합니다 이걸 어떻게하나요?

(두번째사진은 집들어오기전 입주청소때 사진이고 3번째부터는 현재입니다)

임대인분은 특약에 고쳐쓴다고 하지않았냐면서

저기는 왜 공사를 안했냐고 하면서 처음부터

자기는 집을팔았으면 이런일 없었다고 다 제책임이라고 하고있는습니다

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   임대차관계에서 누수 등 건물의 주요 구조 부분은 통상 임대인의 수선의무에 속합니다. 세입자가 입주 전 이미 존재하던 결함이나 구조적 노후로 인한 누수라면, 임차인에게 수리비용을 부담시킬 수 없습니다. ‘고쳐 쓰기로 했다’는 특약이 있더라도 통상적 사용 중 발생한 노후나 은폐된 하자까지 포함한다고 해석되지 않습니다. 따라서 임대인이 하자 원인을 입증하지 못한 이상, 세입자에게 하자수리비나 하층 피해 보수를 강제할 수 없습니다.

2. 법리 검토
   민법상 임대인은 목적물을 사용·수익에 적합하게 유지할 의무가 있고, 임차인은 통상의 사용으로 인한 경미한 수선만 부담합니다. 누수는 통상 구조체의 노후·시공 결함 등으로 발생하는 경우가 많으므로, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 수선의무에 해당합니다. 또한 특약의 효력은 명확히 특정된 부분에 한정되므로, 단순히 “필요한 부분은 고쳐쓴다”는 문언만으로 누수와 같은 구조적 결함의 책임을 임차인이 부담한다고 볼 수 없습니다.

3. 분쟁 대응 전략
   우선 하자 발생 부위를 사진, 영상, 견적서 등으로 증거화하고, 하자 발생 경위 및 원인조사를 요청하는 내용증명을 임대인에게 발송하는 것이 좋습니다. 하층 피해와 관련해 제3자인 아래층 세대가 손해배상을 청구하는 경우, 하자 원인이 건물의 노후나 구조 문제임이 명확하면 임차인은 책임을 지지 않습니다. 감정 결과 등을 통해 원인 규명이 필요하다면 소규모분쟁조정위원회나 법원 감정을 신청할 수 있습니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   임대인이 일방적으로 계약해지를 주장하거나 퇴거를 요구할 경우, 정당한 해지사유가 없는 한 이를 거부할 수 있습니다. 임차인이 수리비를 부담하지 않더라도 계약상 의무 위반으로 보기 어렵습니다. 임대인이 협박이나 강제조치를 취할 경우 경찰 신고 또는 손해배상 청구도 가능합니다. 다만 임차인이 직접 누수 원인을 제공했음이 입증되면 일부 책임이 인정될 수 있으므로, 전문가 의견서를 확보하는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

기본적으로 임대목적물의 하자로 보이며, 임차인이 책임을 부담해야 하는 상황은 아닌 것으로 이해됩니다.

따라서 임대인의 요구가 정당한 요구로 보기는 어려우며 거부하시는 것도 가능할 것으로 보입니다.

다만 질문내용만을 기초로한 잠정적 판단이므로 변호사와 구체적인 상담 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.