아파트 후분양이 없는 이유가 뭔가요

Question

건설회사에서 아파트를 미리 지어놓고 판매하는 시스템을 구축하여 소비자가 선택할 수 있게 국가에서 제도를 점차 개선하여 나가면 되지 않을까요

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

모든 것에는 장단점이 있다 생각합니다.

후분양시 문제점은

1) 건설사는 위험을 다 감수해야 하고 초기 투자비용이 너무 커서 쉽게 건설을 하지 않으려 합니다.

2) 설령 다 지어졌다 하더라도 건설사가 비싸게 팔면 아파트가 부족하다면 서민들은 그저 비싼대로 살수 밖에 없습니다.

(후분양은 저렴하게 사기가 매우 어렵습니다. 지금이야 금리 인상으로 부동산이 일시적 하락이지만)

말씀하신대로 국가가 이를 다 책임진다 하면 되겠지만

책임에는 돈이 들고, 돈은 ... 세금으로 걷고,

그러면 세금이 결국 늘어나며, 이는 사람들의 표심과 관련됩니다.

누군가는 반대하기 때문에 조심스럽게 정치인들도 접근할겁니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

후분양보단 선분양이 이뤄지고 있는 분양제도 입니다.

건축공정이 80%이상 진행된 상태에서 분양을 실시 할 수 있어 건축물을 직접 확인한 후 분양하는

제도이나, 건설사의 이자비용 증가, 분양가 상승, 짧은 기간내 잔금 납부 해야 하는 분양자의 자금 부담이

있습니다. 자금 문제가 후분양을 하지 못하게 하는 현실이 되고 있다고 보시면 될 것 같네요.

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

후분양이 적은 이유는 건설사의 자금력 때문입니다.

건설기간이 짧게는 2년이지만 이런저런 기간이 포함되면 3년가까이 됩니다.

3년동안 많은 자금이 들어가기에 건설사 부담이 될수밖에 없기 때문입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

후분양의 경우 가장 큰 문제는 건설사의 자금 공급이 원활하지 않다는 점입니다. 보통은 선분양을 통해 공사에 필요한 자금을 끌어오는 구조이기 때문에 후분양을 하기위해서는 대형건설사와 같은 현금공급이 가능하거나, 여유있는 대출이 가능한 신용도 있는 회사여야 하기 때문에 실제 후분양으로 법적 규제가 생길경우 중소형건설사들의 공급물량은 확 줄어들수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

건설사들이 선분양을 하는 이유는 우리가 내는 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하기 때문입니다. 보통 선분양 후 2년 뒤에 입주를 하기 때문에 입주 예정자 또한 입주까지 잔금을 마련할 시간이 충분하기 때문에 어느 정도 이해관계가 맞아 지금까지 이어지고 있었던 거 같습니다.

아파트 후분양제가 도입되면 완성된 아파트를 실제로 보고 살 수 있어 소비자들은 분양가와 비교하여 아파트의 품질을 제대로 비교할수 있고, 선분양으로 인한 건설사 부도로 인한 피해를 없앨 수 있다는 점에서 장점이라고할 수 있습니다. 하지만 건설사 입장에서는후분양으로 아파트를 진행할 경우 중소 건설사는 물론 대형 건설사들도 자금 조달에 어려움을 겪게 된다는 문제가 발생하게 되죠. 이로 인해 자금력이 부족한 중소 건설사들의 경우 아파트 건설에 참여하기 어려워질 수 있습니다.

건설사들은 후분양으로 아파트를 진행하게 될 경우 자금 조달을 위해 은행 등에서자금을 조달한 비용에 이자 등을 분양가에 전가하게 될 경우 아파트 가격이 높아질 수 있다는 주장을 하면서 후분양 제도 도입을 반대하고 있는 상황이죠. 이에 일부에서는 아파트가격 상승은 피할 수 없지만 소비자들에게 좀더 안정적이면서 질 좋은 아파트를 제공할 수있다는 점에서 후분양 도입을 찬성하고 있습니다. 아파트를 빠르게 공급한다는 측면에서선분양이 장점이 될 수 있습니다. 하지만 아파트의 품질 논란이 지속적으로 발생되고 있는 상황에서 과연 어느 쪽이 소비자 입장에서좀 더 유용한 제도인지는 분명 다시 한번 생각해볼 가치는 있어 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

아파트 후분양이 아예 없는것은 아닙니다. 종종 후분양을 찾아볼 수 있으며 부동산 시장의 인기가 많을수록 선분양을 통해서 리스크를 줄이지만 부동산 시장이 좋지 않을 경우 후분양을 합니다.

매수자의 입장에서 볼때에는 후분양이 좋기는 합니다. 직접 보고 결정하니까요 하지만 건설사의 경우 엄청난 자금이 들어가는 만큼 후분양보다는 선분양을 통해서 자금을 얻는것입니다.

Answer 7

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.

우리나라에서는 거의 할수없는 구조라고 할까요?

대부분 시행하는 주체들은 본인의 자금보다는 다른 자금을 가지고 옵니다. 그 사람들이 토지주 이던 돈이 많은 사람이던...

거기서 만들어지는게 시행이라 내 자금보다는 땅을 가지고 일으키는 말 그대로 사업이 되는거죠

그래서 후분양을 하면 내돈이 계속 들어가기 때문에 어려운 상황입니다. 결국엔 돈이 어느 시점에 필요하냐고 초반에 자금이 있다면 후분양도 할수 있는겁니다

아쉬운거는 나라에서 지정을 해버리면 가능하지만 사실 민간 임대나 민간분양은 강제적으로 하기에는 쉽지않죠

Answer 8

안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.

한국의 부동산시장은 원가 및 인건비절감이란 명목하에 선분양을 해왔습니다.

후분양을 하게 되면 인건비와 자재비 기타 건물을 짓는데 이자가 많이 들고 분양이 얼마나 될지 예측이 힘들어서 시공사는 분양도 확실하고 미리 돈을 받는 방식인 선분양을 지금까지 해 온 겁니다.

정리하자면 결국 수익률의 문제라 생각됩니다. 최대한 이자를 덜 내고 (분양금을 먼저 받으니까) 미분양을 막을 (이미 수분양자를 모집 했으니까) 수 있으니 전 건설사가 다 선분양으로 가는거죠