안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 현재 제시하신 상황은 미 등기 신축 아파트에 근저당이 설정되어 있고, 정책 변화로 근저당 말소 조건부 대출이 어려워진 상황에서 새로운 전략을 모색하시는 것으로 보입니다. 핵심은 미 등기 상태에서 임대인의 근저당을 먼저 말소하고, 등기 완료 후 전세 전화하여 신생아 특례 버팀목 대출을 받는 것이 가능한가 입니다.
근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 ==>
2025년 8월 6일 이후 대출 심사 강화로 전세 자금 대출 심사 시 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인의 근저당 권 말소 조건이 엄격해졌습니다. 특히 미 등기 신축 아파트는 주택의 권리 관계 확인이 어려워 대부분의 금융기관에서 대출 심사를 보류하거나 매우 보수적으로 접근하는 경향이 있습니다.
제안하신 방안에 대한 전문가 의견 ==>
1. 1단계 : 반 전세 5 천만 원 + 집주인 보유 금으로 근저당 말소 및 거주(2026년 1월 ~등기 완료 시점)
가능성 : 임대인이 1억 원 근저당을 자신의 자금과 본인의 반 전세 보증금 5 천만 원을 합하여 말소하는 것에 동의하고 실행한다면 가능합니다.
주의 사항 : 임대인의 신뢰가 매우 중요하며, 계약서에 근저당 말소 일정, 등기 완료 후 전세 전환 조건, 보증금 보호 방안 (미 등기 상태에서는 전세 보증금 보험 가입 어려울 수 있음), 확정 일자 / 전입 신고 효력 제한 등을 명확히 특약으로 명시해야 합니다. 등기 완료 즉시 전입 신고와 확정 일자를 다시 받는 것이 중요합니다.
2. 2단계 : 등기 완료 후 전세 전환 및 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청
가능성 : 2026년 2월에 등기가 완료되고 임대인의 근저당이 완전히 말소되어 있다면, 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청은 가능합니다. 부부의 소득 및 자산 요건은 충족하시고, 세대 주 요건(배우자 포함)도 확인해 보세요
주의 사항 : 대출 심사는 임대차 계약서 상 잔금 지급일 또는 주민 등록 등본 상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. 등기 완료 시점에 임대인의 연체 이력 유무 등 주택 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 하며, 대출 부결 시 계약 해지 등 임차인을 보호할 수 잇는 특약을 추가하는 것이 안전합니다.
결론 및 조언 ==>
본인이 제안하신 방안은 임대인이 약속대로 등기 이전에 근저당을 완전히 말소하고, 그 과정을 투명하게 확인할 수 있으며, 등기 완료 후 새로운 전세 계약 전환에 적극 협조한다면 충분히 가능성이 있습니다.
하지만 미 등기 상태에서 의 계약과 근저당 말소라는 중요한 조건이 걸려 있으므로 다음 사항을 추가적으로 고려하고 실행 하시는 것을 강력히 권해 드립니다.
1. 모든 협의 내용은 반드시 서명(특약)으로 명확히 명시하고 임대인의 동의를 받으세요. 구두 약속은 법적 효력이 약합니다.
2. 아파트 등기 진행 상황을 시행 사 또는 건설사에 지속적으로 확인하여 예정일이 지켜지는지 확인해야 합니다.
3. 주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행이나 주택 도시 보증 공사(HUG) 콜 센터(1566-9009)에 직접 문의하여 , 미 등기 신축 아파트 및 근저당 말소 조건에 대한 세부적인 상담을 받는 것이 가장 정확합니다.
복잡하게 느껴지시겠지만, 하나하나 차근차근 확인하며 진행하신다면 좋은 결과가 있을 것입니다.