농지 상속을 받았는데, 매각시 양도세가 얼마나 되나요?

Question

시골에 있는 농지 및 주택에 대해서 부모님이 돌아가시게 되어 올 3월에 상속받았습니다.  적당한 시점에 매각을 하려고 하는데, 상속 이후 얼마 안에 팔아야 양도소득세가 절감이 될까요? 아니면 얼마 기간 이상 보유해야 상속세가 줄어드는지 조언 부탁드립니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속받은 날로부터 6개월 이내에 농지 및 주택을 양도할 경우, 납부할 양도소득세는 없습니다. 상속재산의 평가는 상속일 전 6개월 ~ 상속일 후 6개월간의 매매가액, 감정가액 등으로 합니다. 따라서 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 재산을 양도할 경우 양도가액이 곧 취득가액(상속가액)이 되어 양도차익이 없어 납부할 양도소득세는 없습니다. 이때의 양도가액이 상속재산의 가액이 되어 상속세를 계산하게 됩니다.

상속인으로 자녀가 있을 경우 최소 5억이 공제되며, 배우자와 자녀가 있을 경우 최소 10억이 공제됩니다. 따라서 상속받을 총 재산이 상속공제 이내의 금액이라면 납부할 상속세는 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속세의 신고를 최대한 상속세가 나오지 않는 선에서 농지의 평가가액을 높인 후 그 농지를 차후 양도한다면 농지의 평가가액이 취득가액이기 때문에 양도차익을 좁혀 절세할 수 있는 방법이 있습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면

1상속인이 경작하는 경우

상속받은 농지의 자경기간을 계산함에 있어 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 농지소재지에서 거주하면서 자경하는 경우 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인의 경작기간에 포함하여 계산합니다. 피상속인의 경작기간뿐만 아니라 피상속인 배우자의 경작기간도 상속인의 경작기간에 합산할 수 있습니다.

1상속인이 경작하지 아니하는 경우

상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 자경한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산합니다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 공익사업용 지구로 지정된 경우에는 양도기한의 제한없이 피상속인의 경작기간을 통산합니다.

8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지 등을 상속(증여)받은 경우

직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌ㆍ자경한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속 또는 증여받은 토지는 비사업용토지에서 제외됩니다. 이때 적용대상 지목은 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등 3가지 지목에 한하여 적용됩니다.

비사업용토지 중과세

도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 내 소재하는 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지는 사업용 토지에 해당됩니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속이후 6개월 이내에 상속부동산을 매각한다면 상속세과세가액=양도가액=상속취득가액 이므로 양도차익에 대해서 납부하는 양도소득세가 0원으로 납부할 세금은 없게 될 것입니다.

단 부동산 매매가액이 상속세과세가액이므로 상속세 과세가액중 5억원까지 상속세가 공제되므로 매매가액이 5억원을 초과한다면 상속세는 발생할수 있습니다.

따라서 상속세와 양도세 2가지 모두 고려하여 6개월이내 매매일지 6개월 넘어서 매매일지를 결정하시면 될것 같습니다.

감사합니다.